丰台东铁匠营片区更新方案｜扫描件逐页文字识别初稿

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================== 第 1 页 · 封面：丰台区东铁匠营片区策划方案 ==================

中建国际投资集团有限公司 [已对照]
CHINA STATE CONSTRUCTION INTERNATIONAL INVESTMENTS LIMITED [已对照]
“工业记忆” → “老街新章” [已对照]
丰台区东铁匠营
综合性城市更新组团片区策划方案
匠心淬炼·产城共兴·宜居典范
中建国际投资（华北）有限公司；[另一单位名称扫描不清]；2026年9月 [已对照]


================== 第 2 页 · 项目基本情况：区位 ==================

丰台区东铁匠营
“综合化城市更新组团”
项目
项目基本情况
>项目区位：紧邻首都功能核心区，北接南二环，西临南中轴，东南分别与方庄、石榴庄、成寿寺及大红门等地区相接。南三环横贯组
团东西，刘家窑、蒲黄榆、木园三个轨道微中心站点均匀分布，交通可达性与节点价值突出。该区域既是首都商务新区功能向东拓
展的过渡腹地，也是北京南城二三环地区城市形象展示的重要节点，承担着缝合核心区与南部发展带、提升南中轴沿线城市品质的双
重功能，是丰台区城市更新的重点潜力区域。
光明路
首都核心区
182X72 [待核]
丽星金刷 [待核]
西勇区 [待核]
南三环路
分伸 [待核]
自 [待核]
地区
商务新区
东铁匠营地区
丰台区
东铁匠营地区
A5 [待核]
石山
人习 [待核]
南束轴风其延长线
南四环路
国市中心 [待核]
人厂 [待核]
丰台区
刘家空站
本晨园站公联区公司 [待核]
用
Y [待核]
东铁匠营地区
0日 [待核]
图 [待核]
大兴
贵山 [待核]
人只
0人口 [待核]


================== 第 3 页 · 项目基本情况：范围 ==================

丰台区东铁匠营
“综合化城市更新组团”
项目
项目基本情况
N
南二环
》规划情况：更新组团涵盖三个规划街区，所涉控
规均已于近期相继取得批复，各街区主导功能明
确，指标总量管控规模已框定，且更新体量可
蒲方路
观，具体人地房情况如下：
蒲黄榆路
方庄地区
FT00-0506
人口规模
一片区范围内规划居住人口约8.04
万人。
土地资源
一现状保留地块约195.88公顷，待
实施地块约97.94公顷，其中拟随在途棚改/危改
南三环
FT00-0505
项目继续推进约51.65公顷，其余拟按城市更新
模式实施地块约46.29公顷。
FT00-0512
光彩路
方庄南路
大红门地区
建筑规模
—规划总建设量491.87万平，现状
楊乡路 [待核]
宋庄路 [待核]
保留地上建设量389.05万平米，剩余容量约
路
102.82万平米（其中76.89万平增量保障指标，
东铁营片区 （街道界）
顺八条
25.93万平机遇研判指标），是中心城区罕见的
街区界
超大规模、集中连片的城市更新资源。
已实施/在途用地
拟更新用地
为示意，具体应以各项目批复版规综为准


================== 第 4 页 · 项目基本情况：平房区现状 ==================

丰台区东铁匠营
“综合化城市更新组团”项目
项目基本情况
现状情况：作为北京市老牌工业基地与首批设立 [已对照]
的街道，东铁匠营当前集中显现典型“老城 [已对照]
病”，同时也是城市更新潜力突出的价值洼地。 [已对照]
目前核心问题聚焦三点：平房改建与老旧解危任
务紧迫、低效产业更新资源导入不足、公共基础
设施短板明显。
其中平房区因分布散、规模大、安全隐患突出，是
更新工作面临的首要任务（计约34处危旧平房区， [已对照]
涉及居民近3000户）。
成片平房区
零散平房区


================== 第 5 页 · 前言：从改一栋楼到焕活一片区域 ==================

PREFACE
前言
从“改一栋楼”到“焕活一片区域
深入认识
综合性城市更新组团
政策所向、大势所趋，破解单点项目碎片化困境的必然选择。
从
项目思维
区域思维
以整片区域为单元“算总账”
就楼论楼·单点州凌
空间统筹：跨项目跨街区统一配置
资源统筹：规划指标土地政策打包使用
资金统筹：肥瘦搭配、综合平衡
时序统筹：整体规划、分期滚动推进
从
到
建设导向
运营导向
终点不是工，是可持续经营
口口 [待核]
□D [待核]
建成即结束·一次兑现
运营前置：先招商后改造，按需定制
算长期账：全生命周期现金流平衡
绩效跟踪：以运营成效持续调优
弹性预留：适应需求变化，提升资产韧性
从
到
单一主体
多元共建
政府搭台、市场参与、居民共治
已日 [待核]
一家主导·各自为战
规划共谋：各方商定、听取民意
成本按受益程度分担
成果共享：增值收益多方分成
，可持续治理合力
中建国际投资集团」东铁匠营城市更新组团片区策划


================== 第 6 页 · 片区区位与发展节点 ==================

1.1地理区位
衔接首都核心区与南部发展带的关键节点
北至南二环、西倚南中轴，东南毗邻方庄、成寿寺、石榴庄街道。既是首都商务新区向东功能拓展的过渡腹地，
也是北京南城二、三环地区城市形象展示的重要节点。
首都功能核心区
北接核心、西联商务、东迎产业、三站聚核
北京东南三环高价值腹地
南二环
防美榆 [待核]
丽泽金融
商务区
分钟寺
向北：承接首都核心区功能外溢，
方庄
规划商务区
是内城人口与功能疏解的首选承接
南三环一
地；
中成 [待核]
大红门
首都商务
朝阳区
向西：联动首都商务新区（南中
区品 [待核]
），承接商务、文化、消费延
仲，是南中轴商务的东部门户：
东铁匠营综合性城市更新组团
丰台区
向东：对接分钟寺新兴商务区，联
南中轴
动CBD－分钟－亦庄产业走
中关村丰
河东地区
京台高速
廊，是东南三环商务联动的关键节
台园区
点；
十兴区
资集团丨东铁匠营城市更新组团片区策划


================== 第 7 页 · 交通区位与轨道网络 ==================

1.2交通区位
1圈况背景
2现状诊所3目标定位4实施策路
5启动区方案
6实施保障
轨道成网，站点区位覆盖均衡；环路通达，路网层级清晰
南三环横贯东西，蒲黄榆路与榴乡路纵穿南北，片区整体路网密度较高。4条轨道交通线路交错覆盖，站点分
布均衡，800米一体化覆盖率90%，前往北京南站仅2-4站。
轨道成网
5号线
4条轨道线穿插
轨道站点均匀分布
线
用黄榆路 [待核]
南苑路
南二环
环路通达
蒲黄
北京南站
三环横贯东西，北接南二环
榆站
南北由蒲黄榆路及榴乡路串联
14号线
木棒 [待核]
刘家
南三环
窑站
园站
规划11号线
4号线T
交通枢纽衔接
北京南站仅有2-4站
车程仅10分钟
10号线
资集团丨东铁匠营城市更新细团片区策划


================== 第 8 页 · 组团更新范围 ==================

1.4更新范围
组团更新范围约0.5平方公里
将组团研究范围内已实施及在途项目以外的区域，划定为组团更新范围，计约0.5平方公里，包括拟拆建和拟改
造两类区域，其中拟拆建以现状平房区为主
图例
居住用地 [已对照]
多功能用地
城市更新组团范围 [已对照]
南二环
文化设施用地
公园绿地
三大设施等其他未
街区范围 [已对照]
拟改造项目6%
基础教育用地
防护绿地 [已对照]
实施用地8%
已实施用地 [已对照]
体育用地 [已对照]
工业用地
在途项目范围 [已对照]
医疗卫生用地
工业研发用地
已实施用地 [已对照]
城市更斯- [待核]
拟拆建项目范围 [已对照]
拟拆建项目6%
社会福利用地
交通设施用地 [已对照]
蒲方路
用地
城市更新——拟改造地块范围 [已对照]
在途项目 [已对照]
在途项目用16% [已对照]
综合性商业金融服务业用地 [已对照]
市政设施用地 [已对照]
三大设B寻具他木买语用他图 [待核]
蒲黄榆路 [已对照]
-FT00-0506
城市更新
拆建项目
城市更新
拟改造项目 [已对照]
其他未实施用地
已实施用地63%
拟改造项目6% [已对照]
FT00-0505
三大设施等其他未
方庄南路
实施用地1%
南三环
在途项目用13%
已实施用地
拟拆建项目7%
光彩路 [待核]
FT00-0512
建筑
在途项目
城市重新 [待核]
双拆建项目 [待核]
城市夏所
改造顶目
顺八条 [已对照]
其他未实施用地
宋庄路
已实施用地73% [已对照]


================== 第 9 页 · 上位规划与三个控规编制单元 ==================

1.7上位规划
1概况背景2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
组团涵盖东铁匠营街道全域，横跨三个控规编制单元
片区内所涉3个控规编制单元，分别为大红门街区控规编制单元、方庄街区控规编制单元以及东铁匠营地区街区
控规单元，目前以上各街区控规均已取得批复。
大红门街区控规已于2022年初取得批复，方庄和东铁营街区控规均于2026年3月份取得批复。
SHE
蒲黄榆站
方庄控规单元
区
1T00-0506
木椰园站
050 [待核]
0501
PT00-0505
刘家窑站
大红门控规单元
分钟寺片区
05140519
FT00-0512
60 [待核]
西马片区
东铁营控规单元
0513
1510
0516
资集团丨东铁匠营城市更新组团片区策以


================== 第 10 页 · 城市体检：五张清单 ==================

2.1城市体检回顾
1概况背2现状诊断3目标定位4实施宽略5启动区方室·6实施保障
体检回顾：
望闻问切”中医式诊疗深化，形成五张清单
以“住房·小区·街区·城区”四个维度为基础，叠加系统诊疗，进一步回答“有什么·缺什么·为什么·补什么
②望闻问切·中医式系统诊疗（契合铁营中医药文化底殖）
①传统体检
塑 [待核]
润 [待核]
问
切
③诊疗输出：
住房小区街区·城区四维度指标
五张清单
有什么
缺什么
为什么
补什么
对标
正嫂底政西盘点 [待核]
指标对照为表征
中表及里深定结
路径通物为前提
多工资源西认识
实际需求为标尺
动态辩证寻病因
实施落地为日标
任务清单
资源清单
问题清单
病因清单
建议清单
四大任务类型：
三大资源类型：
四项问题类型：
四类病因探寻：
四类建议清单：
平房区住宅搬迁上楼；
硬性资源
用地空间、发展指标
缺空间
安置空间尤为突出
历史包状+指标固化+政策通道缺失；
开源节流、政策创新、资金渠道拓展
低效产业空间与用地更新；
软性资源
-区位价值、文化底蕴
快活力 [待核]
有载体，无内容
功能要素流动梗阻;
定位聚焦、运营前置、轨道赋能；
设施短板提升完善；
潜在资源
轨道能、名片效应
缺服务
实际供求失衡借配
配置标准与人口变化结构性错配；
多途径增补、功能转换、综合治理
区域统筹协调。
缺统筹
跨街区组团式待统筹
控规刚性约束与跨单元弹性需求冲突
统一谋划、分工协作、跨域协调
从“指标对标”到“中医诊疗”：望闻问切四环节深化，形成“，下一问！！互张清单。
资集团一东铁匠营城市更新组团片区第划


================== 第 11 页 · 任务总览：四大核心类型 ==================

2.2任务清单
1楹况背易2现状诊断3目标定位4实施策路5启动区方案·6实施保障
任务总览：四大核心类型
任务清单将体检发现转译为四大任务类型，作为组团更新方案编制的前置基础
任务一 [已对照]
任务二
任务三
任务四
平房区搬迁上楼
低效产业空间与用地更新
设施短板提升完善
区域统筹协调
待上楼平房区量大面广，初步预估约 [已对照]
街道内涉及低效产业约12处，包括
部分道路狭窄破损、断头路未打通，
片区涉及三个控规编制单元，行政边
2284户，普遍存在安全隐患突出、 [已对照]
1处老旧厂房、6处低效楼宇、2处
给排水、供电、燃气等管网老化，存
界与规划单元交叉重叠，资源任务分
市政配套缺失、居住环境恶劣等问题，
闲置用房、3处潜力资源。
在安全隐患；公共交通接驳不畅，配
布不均衡，平房区、产业空间、公共
部分区域还存在消防通道狭窄、用电
套微循环衔接不足，影响居民出行效
服务设施等各类要素空间交织、权属
具体涉及同仁堂刘家窑基地、木樨 [已对照]
用气不规范等重大安全风险，直接威
率。近期待落地实施的公共基础设施
复杂。各类更新任务在时序统筹、资
园世贸商业中心、万事吉商场、手
胁居民生命财产安全。群众改善居住 [已对照]
项目若干，下一步待深入结合实际需
源调配、利益协调等方面缺乏有效的
拉手玩具城等系列项目，亟待探寻更 [已对照]
条件、实现安全安居的意愿极为迫切。 [已对照]
求，分类分期实施。
跨单元协同机制。
新方向与模式。
四大任务类别中，平房区搬迁上楼最为紧迫
——量大面广、安全隐患突出、居民意愿强烈，是片区更新的“最先一公里”。 [已对照]
集团丨东铁营城市更新细团片区策川


================== 第 12 页 · 核心任务：平房区搬迁上楼 ==================

2.2任务清单
1概况营串2现状诊断3目标定位4实施策路5启动区方案·6实施保障
核心任务一：平房区搬迁上楼
组团更新范围内平房房屋面积约12.46万平方米，涉及待上楼平房住宅户数约2284户，初步测算安置需求约14万平方米。
其中铁营街道辖区内平房约2213户，对应安置需求约
12.53万平方米（加上平房区实施必要随之拆建的楼房
规模后，计约15.32万平米）。 [已对照]
已登记权利人逾百个，市属企业公房占宅户数比近90%。
平房区
待上楼户数预估
住宅产权户/承
现阶段梳理建筑面 [已对照]
平房区点位
序号
（含当前阶段预留的 [已对照]
租户数核查预估
积（平房区）
15%弹性调剂） [已对照]
1
南胡同平房区
54
64
2455.17
2、3、4（分行序号） [已对照]
蒲黄榆一至四巷平房区
288
339
12075.68
黄土坑30号院平房区
9
11
916.22
刘家窑南里平房区
82
96
13025.9
5-1
小铁匠营、胡村平房区
157
185
6371.84
6、7、8、9（分行序号） [已对照]
定安东里12号楼西侧平房区
0
3189.44
东三亲家坟平房区
125
147
7649.81
西木平房区
381
448
18365.33
同仁堂平房区
95
112
4313.66
贾家花园平房区
200
235
11756.51
11
横六条5-11号平房区
22
26
1171.16
12、13（分行序号） [已对照]
顺二条19-31号院平房区
23
27
1019.52
横五条2号院平房区
51
60
1300.92
14
图例
宋庄路9号平房区
30
35
837.09
15
顺五条37号院平房区
30
35
1038.94
更新组团研究范围
16
横五条29号31号33号平房区
55
65
1913.59
东铁匠营街道范围 [已对照]
零散平房点
279
328
9322.89
辖区内小计
1881
2213
96723.67
成片平房区
5-2
辖区外胡村宅基地及周边平房
71
71
27829.75
零散平房点
二 [待核]
平房区分布示意图 [已对照]
更新组团范围内-合计
1952
2284
124553.42
团丨东铁匠营城市更新组团片区策划
以上最终应以入户调查为准。


================== 第 13 页 · 核心任务：区域统筹协调 ==================

2.2 任务清单
1况背昂2现状诊断3目标定位4实施策路5启动区方案·6实施保障
核心任务四：区域统筹协调
本次组团涉及三个控规编制单元，有待建立跨街区的统筹实施机制。目前各街区资源任务分布不均衡，平房区、
产业空间、公共服务设施等各类要素空间交织、权属复杂，各类更新任务在时序统筹、资源调配、利益协调等
方面尚缺乏有效的跨街区协同机制。
街区
0505街区
0506街区
0512街区
合计
用地面积（公顷）
34.24
100.83
165.83
300.9
蒲黄榆站
保留现状用地西积（公顷）
20.32
85.09
86.37
191.78
48.74
方庄控规单元
在途项目用地面积（公顷）
1.24
4.47
43.03
区
FT00-0506
木椰园站
剩余未实施用地面积（公顷）
12.68
11.27
36.43
60.38
0503
0501
5 [待核]
FT00-0505
规划总建筑规份（万㎡²） [待核]
63.37
163.49
269.54
496.4
刘家窑站
大红门控规单元
分钟寺片区
保留总值筑规模（万㎡）
36.03
134.28
192.21
362.52
0514
FT00-0S12
0519
在途项目建筑规损（万m"）
4.88
12.09
49.69
66.66
09 [待核]
西马片区
东铁营控规单元
剩余未实施噻筑规损（万㎡）
22.46
17.12
27.64
67.22
规划住宅总建筑规模（万㎡）
41.84
127.86
206.14
375.84
新增住宅建筑规损
（万㎡）
0.13
16.39
35.1
51.62
东铁匠营城市更新组团片区策划


================== 第 14 页 · 任务清单汇总 ==================

2.2任务清单
1概况背2现状诊断3目标定位4实施策路5启动区方案·6实施保障
任务清单汇总
按更新类型拆解版
对标北京市城市更新五大类型，将片区更新任务按居住类、产业类、设施类、公共空间类进行分类拆解，对
标”留、改、拆、补“多种方式，形成可实施、可追踪的任务清单体系。
预估平房住宅约2284户待安置（预估住宅产权户/承租户约1917户，其中辖区
安置房需求按拟设“分档对档”标准：
平房上楼
内约1881户、辖区外20宗宅基地在此基础上取总户数的15%作弹性预留）；
辖区内需求约12.53万m、
拆建|迁阔退+安置房
平房原房面积约12.46万㎡”（含公房、私房、遗留宅基地、非宅多种类型）
辖区外需求约1.5万m。
居住类
老旧小区改造改·留
2000年前楼房已基本完成改造；十五五期间按计划进一步推进央产老日小区改造项目
简易楼1栋 [待核]
（一二三四巷平房区内）、同子楼2栋（西木7号楼、东三亲家坟5号楼），其他还涉及西木2号楼以及东三亲家坟内
危旧楼房改建拆·建
除了5号楼以外的60年代前的4-5F楼房，均拟计划随平房区同步拆建。
老旧厂房更新
1处老旧厂房：同仁堂产业园，占地约11.42公顷，建筑面积约×X万㎡
改|现状厂房更新改造
产业类
低效楼宇更新
7处低效楼宇、3处潜力空间，用地面积共计约XX公顷，建筑面积约XX万平方米。含万事吉商场、东森商贸市场、手拉手玩具城、
改|现状低效樱宇盘活
木棍园世贸商业中心等。
公共服务设施拆·建·补
同步拆建配套14处（可运营约1.21万㎡+公益性约0.99万㎡）；现状改造小学1处、养老7处、文化8处、体育2处、医疗2处
设施类
市政基础设施改建
配建停车折合约9.2万㎡（安置房车位约2213个）；道路及随路管网约11.59KM
公共安全设施改·补
新增小微消防站2处、人防工程约1.8万㎡【口径待复核】、监控维修
公共空间类
新增社区公园1处、口袋公园与小微绿地1处
绿地与慢行系统改·补
怡心园改造、刘家窑桥下空间利用、口袋公园挖潜
匠营城市更新细团片区策划


================== 第 15 页 · 资源清单：拟拆建与拟改造 ==================

2.3 资源清单
硬性资源
拟拆建”&
“拟改造
提供更新空间载体
拟拆建资源用地约19.29公顷；
图例
集体产业用地
多功能用地
行政办公用地
公园绿地
东铁匠营街道范图
南二环
拟改造资源用地约17.92公顷。
文化设施用地
防护绿地
街区范图
基础教育用地
层住用地
已实简用地
体育用地
工业用地
在途项目范围
医宁卫生用地
工业研发用地
城市里新—拟拆建项目范围
三大设施每其他木实
社会福利用地
交通设境用地
仅改道顶目6% [待核]
城市夏新—改遗地快范图
蒲方路
用地8%
综合性商业金融服务业用
市政设施用地
三大设等其他未实简用地范图
蒲黄榆路
PET00-0506
已实篇用地 [待核]
消建项目6% [待核]
用地
在逾项日 [待核]
项日用16%
山更系 [待核]
做建货目 [待核]
市更质—做改道项目 [待核]
FT00050S
南方庄路
南三环
三大汉局等具他末实简用电 [待核]
已实用吧63%
改造项目6%
光彩路
三大设信等其他未实 [待核]
FT00-0512
用吨1% [待核]
在途项口用14%
已实用聘 [待核]
价建顶目7%
建筑
在送项目 [待核]
桐乡路 [待核]
顺八条
宋庄路
厦市更新——风所建项日 [待核]
成市更新—风温项目 [待核]
三大愿其信末实临用电 [待核]
已实巨用烟72% [待核]


================== 第 16 页 · 拟拆建资源与规划建设容量 ==================

2.3 资源清单
1根况留第2现状诊断3目标定位4实施策路5启动区方案·6实施保障
拟拆建资源：约19宗待实施用地，规划建设容量约26万平方米。
二环
更新组团范围内，未施资源地块主要集中于待拆建
多店鱼第理 [待核]
体户会期期 [待核]
平房区，基于控规备案统计约19宗，规划建设容量
日度D公用地 [待核]
BNRUD [待核]
文化世急用 [待核]
房色电琦 [待核]
经初步强排校核后约26万平方米。
普智育用地 [待核]
丁会用鸡 [待核]
停育用山 [待核]
工业明良用墙 [待核]
厦方部 [待核]
卫生用墙 [待核]
文设急用哈 [待核]
安乐林用 [待核]
会期 [待核]
方庄地区
会信肩金仓宜册信会用增 [待核]
规划备案指标校核情况（最终应以批复版实施方案为准）
PT00-0506
用地类别
规划用
控规备察图 [待核]
控规备案地
强排校核后建筑面积
地面积
建筑面积
宗数
(万平方米)
刀王加间 [待核]
(公顷)
(万平方米）
FT00-0505
南三环 [待核]
8.20
居住
（其中非独立占地配套约0.56万㎡）
4宗
R2
5.12
13.06
地快 [待核]
住宅约7.64万㎡，可对应平房区安
亮莉路 [待核]
FT00:0512
置需求的空间容置约5.73万m）
大红门地区
16.46
（其中铁营辖区内约5宗，规划建设
产业
B1/B2/B4
10宗
7.47
21.16
地快 [待核]
规模约9.61万㎡；方庄辖区内5宗均
/F3
集中于胡村平房区，建设规横约
6.85万㎡）
东铁管片区（西退界） [待核]
以八员 [待核]
街区界
公园设片 [待核]
5宗独
A6/A8/
1.21
1.79
1.41
已实施/在途用地
地快 [待核]
立占地
A334
风里所用地 [待核]
合计
19宗
13.81
36.01
26.07
丰台区东
项目资源用地示意图
市更新细团片区策划


================== 第 17 页 · 潜在资源：轨道站点一体化 ==================

2.3资源消单
1况背串2现状诊断3目标定位4实施策路5店动区方案·6实施保障
潜在资源：轨道站点一体化实现后激发的区域价提升
三个站点--基本情况
地烤品 [待核]
站点
刘家窑站
木棉园站
蒲黄榆站
水定门外站 [待核]
只站 [待核]
高庄站 [待核]
现状5号线
现状8号线
现状5号线
蒲黄榆站
线路
+ [待核]
十
300m
FL [待核]
未来11号线
米米11号线
现状14号线
地贷目线 [待核]
-0500m
南二环—南三
区位
南三环枢红节点
南三环商贸核心
环，成熟居住区
万庄桥站 [待核]
木园站
刘家窑站
批发商业集聚、
老旧社区密集、
平房区及老旧小区
现状基底
商住混杂、人流
商业成熟、公服
D [待核]
占比大、界面零放
量机对最大
配套较全
500m
现状双轨换乘、
枢纽能级高、通
商业流量大、转
800m
核心优势
人口稠密、配套
800
客流大
型空间足
完善 [待核]
平房区空间固化
业态低端、
主要短板
公片空问不足、
环境杂乱、
建成度最高、
来家主站 [待核]
大江门岛 [待核]
品质有待提升、
交通训比、 [待核]
空间相对局促
停车紧张
风倪较差
现到地选10 [待核]
城市更新组团片区第圳


================== 第 18 页 · 问题：安置空间缺口 ==================

2.4病灶呈现与病因探寻
1概况背2现状诊断3目标定位4实施策路5启动区方案·6实施保障
问题一：缺空间
平房区解危上楼安置缺口明显
N
南二环
平房区安置需求
控规备案居住供给
铁营辖区内
（平房及所涉必要拆建楼房）
（初步强排校核后）
缺口约7.68万m
售2号 [待核]
铁营辖区内约15.32万m
铁营辖区内约7.64万m
平房12.53万m+必要同步实施楼房按原拆原建约2.79万㎡
圆方语 [待核]
注：上述供需不涉及2号地北侧2栋楼房，拆建预留1.57万㎡。
方庄地区
注：因2号平房区北侧2栋楼房，不在必须拆除楼房列表，整理阶段暂
FT00-0506
未作为安置需求纳入，若将该地块拆建1.57万㎡作为预留纳入总需求，
7-1岁营 [待核]
6号
则需求计约16.89万㎡，后续空间账页有相关罗列同步分析计算。
T00-0505
方庄
另涉及方庄辖区内胡村平房区安置需求无供给，缺口约0.90万m
5-1她送环 [待核]
FT00-0512
大红门地区
光D [待核]
10号
·量大面广·安全隐患突出·意愿强烈
田 [待核]
1010
供给
东饮营片区（街道思
需求
街区界
已实施/在途
缺口约7.68万m²+0.90万m
（缺口/需求=50%）
拟更新用地


================== 第 19 页 · 空间缺口形成原因 ==================

2.4病灶呈现与病因探寻
1概况背星2现状诊断3目标定位4实施策路5启动区方案·6实施保障
空间缺口形成原因：历史包+规划指标固化+更新政策适用度弱
安置供需失衡非单一环节的缺口，而是历史、规划、政策三层因素长期叠加、相互强化的结果
问题|缺空间
平房区安置供需大
三层因素共同锁定了安置空间的供给上限，缺口随之被结构性放大：
病因|三亚叠加
提高辖区内-
安置空间供需对比（万㎡）
第一层|历史包状
需求15.32
百都老工业儿地职工住房留存，为工业化配食的历史贵任沉淀为平房区存量，改造欠账多、安置
是数大 [待核]
平房12.53万m
缺口=7.68
缺口由三层因素共同造成
第二层|指标固化
+同步必要实施
楼房2.79万m（
(50%)
控现编制卫朋于增且时代、以“征收拆迁”为预设，未充分针对“就也改善”预留居住用地指标，
目任务资源空间高度亚合，先期启动成本高.
注：上述供需不
涉及2号地北侧
2栋楼房，拆建
第三层|政策缺位
预留1.57万m
不风核心区只能“参服执行申请式退租：平房上楼无直安适用政策，5786元/㎡补贴取消后资
金通道不明
安置需求
控规可供给
注：需求为平房区待安冒约2284户对应建筑规福，供给为控规日照关系整理后可用的安冒空间
▼三层白上而下叠加售
二叶的安冒缺口 [待核]
三重叠加相互强化，非街道层面能单独解决一
需市区两级政策突破与适当资金支持
广东铁匠营城市更新细团片区策划


================== 第 20 页 · 总体定位 ==================

3.4总体定位
1想况背累2现惯涡53目标定位听3目标定位店动施策离·6实施保障 [待核]
首都东南三环·老工业街区焕活与平房区治理的综合性更新标杆
中心城区与南部地区协同发展的战略缝合点
首都老工业基地焕活更新的示范样板
平房区就地改上楼安宣的模式标杆
从历史走来
立足实际
把握机遇
面向未来
首都东南部的
平房区量大面广、
南三环沿线、轨道
“工业锈带→生活
“小工业基地”
产业空心化的双重
站点交汇、存量空
秀带”的综合性更
与时代印记
困境
间充裕的战略节点
新愿景
从“工业记忆”走向
a [待核]
东铁匠营城市更新组团片区策划


================== 第 21 页 · 空间结构：一轴两片、三站五桥 ==================

3.6空间结构
1极况背串2理相冷需阳8目标定位M时3回标定位动应送露·6实施保障 [待核]
空间结构：构建“一轴两片、三站五桥”空间格局 [已对照]
以南三环城市活力轴为骨架，衔接南北职住商服融合发展片区；
以三站五桥为核心节点，串联各功能组团，协同打造南三环沿线活力街区典范
木樨园桥 [已对照]
赵公口桥 [已对照]
刘家窑桥
东铁营桥 [已对照]
方庄桥 [待核]
一轴
南三环城市活力轴
蒲黄榆站 [已对照]
刘家窑站 [已对照]
活力宜居片区
两片
产城共兴片区
南二环路 [已对照]
活力宜居片区
产城共兴片区
木樨园站 [已对照]
三站
南三环路
刘家窑站
木樨园 [已对照]
南中轴
蒲黄榆站
木樨园桥、赵公口桥、 [已对照]
五桥
刘家窑桥、东铁营桥、
方庄桥
来源：一


================== 第 22 页 · 产业导向：中医药大健康、文旅、科创 ==================

3.7产业导向
1图况智舅2现状诊断3目标定位4实施策路5启动区方案·6实施保
聚焦"中医药大健康+文旅+科创"的产业集群
以中医药大健康为核心，集科技研发、文化创意、产业孵化、文旅消费于一体的完整产业集群
不仅服务于区域经济，也是丰台区参与全市大健康产业布局的关键一环。
中医药大健康
文旅消费
科技研发
南二环路
文化创意
产业孵化
南三环路


================== 第 23 页 · 统筹实施模式 ==================

3.8统筹实施模式
1极况背宰2现状诊断3目标定位4实施策路5启动区方案·6实施保障
统筹实施模式
政府引导·多方共担·投建运管闭环
以“政府引导、市场主导、居民参与”为原则，六端协同，形成“投入一建设一运营一反哺”的空间及资金闭环
在抛弃大拆大建的基础上，利用一切可用资源
（尤其是挖掘可运营资源），尽量保障原汤化原食
决策统筹端
|市区政府
统决策·政领支持
土地供应·审批保障·资源协调
属地执行端|街道办
资源供给端|产权主体
首开·房饮所等
协调推进·群众工作
银口 [待核]
R空0、 [待核]
群众动员·属地协调·民生保障·
产权归集，入股/腾退补偿
? [待核]
市场
(EEO) [待核]
东欧医营组 [待核]
管
成市更新 [待核]
建 [待核]
orna [待核]
Fio [待核]
□口 [待核]
社会
政用
ID [待核]
(EIk) [待核]
700 [待核]
项目实施端|纟
统筹主体
运营参与端|市场方
运
产业运营方·商业运营方
月区D [待核]
中建+金茂+区城更集团
租金收益·收益反
建设成本·收运营收益
共建共享端|居民
享·新受益 [待核]
455万） [待核]
投资集团|东扶匠营城市更新组团片区策划


================== 第 24 页 · 分项实施策略：对症施策 ==================

4.2分项实施策略
1概况背事2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
分项实施策略
各一对症施策，针对四大问题病因，逐一开方
缺空间一
安置供需“三重叠加”
节流·开源·制度·资金·产品
历史包状指标固化政策缺位
4大第路·14项措施
缺活力一
产业发展“五层梗阻
聚焦·盘活·复合·导入
有载体无内容，转化随被切断
5大尔路·7项浩施 [待核]
缺服务一
设施供需“三层错配”
适配·复合·挖潜·规范
供给与需求错位，窗口期有限
5大策路·5项指施
缺统筹一
跨街区“三大矛盾”
统筹·分工·协调·集成
批了还要调，统筹层级不足
5大第路·5厕怡施 [待核]
Q资集团丨东铁匠营城市更新细团片区策则


================== 第 25 页 · 开源：合并归宗与地类弹性转换 ==================

4.2分项实施策略」针对安置缺口问题
1概况背量2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
开源
①合并归宗，控规刚性框架内实现地类弹性转换
调整后主导功能不受影响响用地性质在控规
10号平房区
商业用地
刚性框架内实现弹性转换也调整所需指标增
（贾家花园平房区））
居住用地
量可以在控规单元内统筹涉不涉及新增建设
用地指标弹属弹性利用范畴
商业
新增安置房建筑面积：
四国有非宅为主
第占地饺大非宅宗
约0.9万平米
地色于贵权债务关
社区卫生服务站
850m
归至区城更集团
社区厨务设施：142v
控规备案为“居住用地主商业用地用地
2O1 [待核]
居住用地居住用地
合并归宗、调整为居住用地
（含非独立配套）
开学和用地下空 [待核]
分公共
食台合真鱼用地市 [待核]
释放安置空间（控规总量内）
G
核心内容一通过用足同单元内结余备案指标，在不新追建设用地的条件下，放稀认的网住空间，回应平
玻痘息遥的前提下择放安置空间
9资集团」东铁匠宫城市更新细团片区策划


================== 第 26 页 · 开源：合并归宗与地类弹性转换 ==================

4.2分项实施策略丨针对安置缺口问题
1况背串 [待核]
2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
开源
①合并归宗，控规刚性框架内实现地类弹性转换
调整后主导功能不受影响，用地性质在控规
10号平房区
商业用地
刚性框架内实现弹性转换，调整所需指标增
（贾家花园平房区）
居住用地
量可以在控规单元内统筹，不涉及新增建设
用地指标，属弹性利用范畴。
新增安置房建筑面积：
约0.9万平米
控规备案为“居住用地+商业用地
居住用地居住用地
合并归宗、调整为居住用地
一 [待核]
一 [待核]
释放安置空间（控规总量内）
一
核心内容一通过用足同单元内结余备案指标，在不新增建设用地的条件下，释放稀缺的居住空问，回应平下以！
C [待核]
Q资体团丨东铁匠营城市更新组团片区策则


================== 第 27 页 · 开源：上位规划优化与商业转居住 ==================

4.2分项实施策略 」
针对安置缺口问题
1圆况智星2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
开源
②衔接上位规划优化调整，商业转居住
8号地块原控规备案为商业用地，衔接南中轴资
8号平房区
源优化阶段方案远期可调整为住宅用地，基于此
（贾家花园平房区）
本方案暂考虑用于解决西木平房区等组团内的居
10 [待核]
2公D [待核]
L:2.5 [待核]
民安置缺口。（近期通过畅通疏散通道、消防设施配备、私
40
5.00刀
搭乱建拆除等方式开展“百日攻坚”整治提升）
新增安置房建筑面积：
该调整涉及突破原街区主导功能约束，属于在控
地
032公顷
规框架内依据上位规划优化导向实施的弹性调
:2.5K [待核]
约4.7万平米
网品：40米 [待核]
整
需通过大红门单元依控规调整程序报批后
8号平房区
筑：0.81万m
实施，不涉及新增建设用地指标。
控规备案为“商业用地
R2地块8
B-1号地 [待核]
用的：2.35公面
自早：1.9
高：40米
国页：4.7万m
突破主导功能转化用途
一
一
一
0 [待核]
B2公园 [待核]
一 [待核]
新增安查空间约4.7万m
（西木平房区，通过
.5
阳：40来 [待核]
B2地块B-2#
8号平房区
值质：0.81万m
南中轴资源优化路径调整，远期实施）
核心内容一优先筛选片区内商业指标富余、市场需求不足的地块，虽涉及主导功能区突破，但调整方向与T1
总量内统筹，不涉及新增建设用地。
设资集团」东铁匠宫城市更新细团片区第则


================== 第 28 页 · 开源：地块内部调整与分流 ==================

4.2分项实施策略
」针对安置缺口问题
1况背昂2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
开源
③控规框架下，地块内局部调整或合理分流，补充安置缺口
5-2号胡村平房区，现状位
于方庄街道辖区内，涉及宅
基地村民及祥龙楼房（房改
售房）居民两类安置需求。
通过用地功能局部调整，于
商业用以
商业用地
本用地范围内统筹解决安置
空间，或延续控规方案合理
分流（分钟寺区域安置），
不再向铁营辖区转移安置压
道路用地
道路用地
力—实现就地平衡，保障
刘家密地质 [待核]
刘家区地
启动区整体推进时序。
局部调整或合理分流
延续原控规空间分配
综合土地权属因素研判
核心内容一胡村平房区位于方庄街道辖区，通过地块内局部调整或合理分流，统筹解决安置空问决，不占套！
双置空间，平衡资源保阳组团任务推进。
设资集团」东铁匠营城市更新组团片区策划


================== 第 29 页 · 安置需求与产业空间平衡 ==================

4.2分项实施策略
针对安置缺口问题
1况只2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
开源
安置需求与产业空间之间平衡问题
4号、8号、10号地块调整后可释
放约7.78万㎡安置空间：
合计=7.78万平>7.68万平既有缺口
利：基本解决铁营安置缺口
8号地，+4.74万平米
10号地，+0.8万平米
4号地，+2.24万平米
弊：代价是铁营片区内可释放的
产业空间被全部“吃掉”
商业用地
居住用地
A食R [待核]
限业
02公 [待核]
现状以图有非宅为主，
:S [待核]
真中占地故大非宅宗
周：40月 [待核]
社区卫生服务站：350m
地已基于债仅债务关 [待核]
8号平身区
：0.01万
系，归至区城更集团
文化宣：300m
社区丽务设施：1420m
0.1目 [待核]
用：235公0
居住用地
自：1.9
居住用地
面：40
开用N下9周 [待核]
尝试探寻其他开源路径
：4.7万
分公共停年口 [待核]
obz公n [待核]
:Q.s [待核]
NYUR [待核]
8号平区
国氏：0.01万㎡ [待核]
核心内容一优先筛选片区内商业指标富余、市场需求不足的地块，虽涉及主导功能区突破，但调整方向与工加
口宽总量内统筹，不涉及新增建设用地，
9资集团丨东铁匠育城市更新组团片区策划


================== 第 30 页 · 7号平房区：远期实施预设 ==================

4.2分项实施策略
」针对安置缺口问题
1凤况背串2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保
开源
47号平房区
（东三亲家坟）
远期同平房区拆建实施的可行性预设
为保留轨道站点周边的商业活力与产业动能，当！
5号楼，71户
前考虑通过其他可行性开源路径增加安置规模，
60年建成（首开集团）
以用于置换释放4号地原规划的产业功能。
4号惯，24户
定安南路
1号楼，22户
60年（有斤日）
58年建成（中团）
建议将7号地纳入远期按“危旧楼改建+平房上楼
4F
定安西里
+组团内统筹建设上限“的路径，该举措对比老
4F
2号楼，36户
4F
7号平房区
旧小区改造或传统危旧楼改建，可增加约2万平
东三亲家坟
58年建成（中团）
平房区
(西木平房区）
米安置房住宅。
15F80年
4F
4F
7号地3栋建成于58
控规备案为“现状保留居住用地”，其中央
63号楼，56户
3号楼，33户
80年（甘开团
年的成塔住宅，权
企产权主体，近期倾向开展老旧小区改造
58-个建成（中） [待核]
6F
屈为北京电建（央
企），禽远期协调
实施央企倾向先走
远期拆建并突破元拆原建政策增量上限
6F
G1 [待核]
央产房老旧小区改
造，短期内不会进
61号院1号楼2号楼，共60户
行搬迁上楼
70年式（廿开田） [待核]
新增安置空间约2万㎡（东三亲家坟平房区）
南三环中园
假心内容一拓7号地纳入远期皮“危旧楼改迎+平房上楼+组团内统筹迎设上限“的路径，该举指对比老旧
可增加约2万平米安留厉住宅。
股资集团」东铁压营城市更新细团片区第划


================== 第 31 页 · 2号地：北侧楼房及高度方案 ==================

4.2分项实施策略
针对安置口问题
1相况昔2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保固
开源
2号地北侧楼房同期拆建，限高突破45米拓展安置空间
2号地若北侧楼房同期拆建，且限高按突破控规
30米而同部提升至45米来考虑，对应平房区的安
置空间可增加约0.7万平米。
吧 [待核]
卡点：
6F
GF
1）该两栋楼房改售房户数已超过90%，权属意
见征求难度大;
2号平房区
面安北里7号楼
買二每1号楼 [待核]
50年建式（月） [待核]
2）建成于80年代后，且鉴定非D级，不适用于
（西木平房区）
（） [待核]
北京市当前原拆原建政策；
2号平房区北侧两
一二三四0平日区
栋楼房，均为6F成
3）控规30米基准高度，鉴于在途项目已批在建
会住宅，共216户，
情况，有一定审批难度。
其中房改售房比例
的90%。当前面临1
背街小巷困境，居
涉及北侧拆建且突破控规基准高度管控要求
住环境“脏乱差”
居民12345投诉持1
埃高发，属地社区！
反映这处属于民生
对比不拆不突破限高，可增安置空间约0.7万m
老大难问题之一，
涉及北图网改四团户政占比妆大，协调难度高，且仍然面临突破控规基准高应店要求的双点。 [待核]
8资华团」东育城市更新田团片区鱼以 [待核]


================== 第 32 页 · 开源路径组合方案 ==================

4.2分项实施策略
针对安置缺口问题
1月况背罩 [待核]
2现状诊断3目标定位
4实施策略
5启动区方案·6实施保障
开源
结合控规约束及产权主体更新意愿征求情况，综合研判开源路径组合方案
当前策划方案推荐方案一组合形式，确保近期不涉及突破控规刚性约束，且符合7号地央企非拆建的实施意愿。
方案一安置空间
控规备案情
方案二安置空间
（4号、8号、10号部
所属平房区
况实际可摄
（7号拆建统筹，同时调整
N
分商业调为住宅，2号
序号
供居住安置
8号及10号为住宅，2号地
地北侧不拆且不突破
刘二环
空间（m'）
北侧拆除且突破至45米）
30米限高）
2-1# [待核]
29694
29694
37630
需突破
（拆北侧成套住宅+限高按
控规刚
45米，方可优化指标）
厦方路 [待核]
住框架 [待核]
面食 [待核]
4
方庄地区
22420
（原规划商业规模转移置换）
FT00-0506
6
4200
4200
4200
8号
号
7-1地
6号
00-05
方庄 [待核]
（特央企电建产权方有意品拆建 [待核]
28864
28864
41800
6-1地三环
雷突破 [待核]
统勿，且可实破原拆原建增量上
控规刚 [待核]
限政策后才能优化指标）
性柜架 [待核]
大红门地区
光
团 [待核]
或停房 [待核]
央企产
47426
47426
（突破已批控规刚性框架
仅方更 [待核]
可远期实施）
新意团
10
13367
21378
21378
（原规划商业规模转移置换）
76425
15391
中询 [待核]


================== 第 33 页 · 制度创新：类原拆原建政策迁移 ==================

4.2分项实施策略
针对安置缺口问题
1权况背蛋2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
制度创新
类原拆原建”政策迁移
结合组团内问题情况，目前申请将危旧楼房
改建政策向平房区延伸适用，结合平房区特
危旧楼房改建政策
平房区上楼改建
片区特征
有的产权结构、户均面积、院落布局等特点
原拆原建
“类原拆原建”
以往：楼房带平房
制定差异化的安置面积增量标准。
居民出资+增量平衡
居民出资+增品平衡
(马家堡模式)
适用：危旧楼房
适用：平房为主片区
本片：平房带楼房，
甚至纯平房
政策迁移
危旧楼房改建政策
迁移要点「原拆原建政策内核不变（居民出资、原址回迁、增量平衡），
适用对象由“危旧楼房”扩展至“平房区上楼”
向平房区延伸适用
就近统筹回迁、按最小保障原则，增量不受30%限制
差异化安置面积增量标准
核心内容一将危旧侵历改卫政策向平房区延伸适用，结合平房区特有的产妇节分工足落布局等徒E代积增量标准。
门资集团丨东铁压营城市更新细团片区第则


================== 第 34 页 · 资金渠道创新 ==================

4.2分项实施策略|针对安置缺口问题
1概况背串2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
资金渠道创新|争取市级补贴或投资补助
铁营平房区形成是“首都工业化的历史包袱
显化，本项目将积极争取市级补贴/投资补
①②公积金通道
助，为平房上楼提供资金支撑。
打通改建提取与共有产权房公积金贷款，家庭互助筹资
城市更新个人住房改建贷款
试点银行专项产品，低息长期，匹配居民还款能力
首都工业化历史包术”论据
专项奖补资金
取市区两级城市更新奖补，直接冲减居民出资额
争取市级补贴/投资补助
产权权益置换
以原有产权面积/权益作价抵扣部分出资，降低现金压力
分期付款机制
恢复或替代5786元/m补贴通道
按签约、开工、回迁等节点分期缴纳，先住后付减峰值
2资华团丨东铁匠茗城市更新细团片区策划


================== 第 35 页 · 产品创新与小户型设计 ==================

4.2分项实施策略
丨针对安置缺口问题
1极况背星2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方室·6实施保障
产品创新一基于市场需求，利用好房子政策，同步借鉴香港等小户型设计成熟案例
①市场需求：高品质小户型不仅是满足民
生的刚需，更是推动城市可持续发展的战
略机遇。
BD [待核]
UD [待核]
AIP!
ATP [待核]
追育图的内50m [待核]
由量图日950m [待核]
案例借鉴：以“模块化灵活设计”实现
90%超高实用率，通过剪刀梯布局优化、
压缩过渡空间等设计，在极小尺度内科学
分配功能，兼顾采光通风与卫生健康。
①设计破局：同地块可增长10%-15%的住
房套数，且落实好房子政策，基准高度基
础上再上浮一个档位，即由30米一36米。
年团丨东扶匠宫城市更新组团片区策划


================== 第 36 页 · 制度创新：类原拆原建政策迁移 ==================

4.2分项实施策略|针对安置缺口问题
1概况背星2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
制度创新
类原拆原建”
政策迁移
结合组团内问题情况，目前申请将危旧楼房
改建政策向平房区延伸适用，结合平房区特
危旧楼房改建政策
平房区上楼改建
片区特征
有的产权结构、户均面积、院落布局等特点，
原拆原建
“类原拆原建”
以往：楼房带平房
制定差异化的安置面积增量标准。
居民出资+增量平衡
居民出资+增品平衡
(马家堡模式)
适用：危旧楼房
适用：平房为主片区
本片：平房带楼房，
甚至纯平房
政策迁移
危旧楼房改建政策
迁移要点丨原拆原建政策内核不变（居民出资、原址回迁、增量平衡），
适用对象由“危旧楼房”扩展至“平房区上楼”
向平房区延伸适用
就近统筹回迁、按最小保障原则，增量不受30%限制。
差异化安置面积增量标准
核心内容一将危旧楼房改建政策向平房区延伸适用，结合平房区特有的产权坐工哆落布局等生11积增盘标准。
a
口8资集团丨东铁匠营城市更新组团片区策划 [待核]


================== 第 37 页 · 开源路径组合方案 ==================

4.2分项实施策略
针对安置缺口问题
1况背景2现状诊所3目标定位4实施策略
5启动区方案·6实施保障
开源
结合控规约束及产权主体更新意愿征求情况，综合研判开源路径组合方案
当前策划方案推荐方案一组合形式，确保近期不涉及突破控规刚性约束，且符合7号地央企非拆建的实施意愿。
方案一安图空间
控规备案情
方案二安贸空间
（4号、8号、10号部
所属平房区
况实际可提
（7号拆建统筹，同时调整
N
分商业调为住宅，2号
序号
供居住安置
8号及10号为住宅，2号地
地北侧不拆且不实破
空间（m）
北侧拆除且突破至45米）
30米限高）
2-1
29694
29694
37630
店突破 [待核]
（拆北侧成套住宅+限高按
腔规刚 [待核]
45米，方可优化指标）
国方馆 [待核]
性柜架
面食 [待核]
4
方庄地区
22420
（原规划商业规模转移置换）
FT00-0506
6
4200
4200
4200
8号
号
7-1地快
00-05
方庄 [待核]
（待央企电建产权方有意區拆建
28864
28864
41800
6-1她三环 [待核]
雷突破 [待核]
统刀，且可突破原拆原建增量上
腔规開 [待核]
限政筑后才他优化指标）
住柜果 [待核]
大红门地区
或件肉 [待核]
央企产
47426
47426
（突破已批控规刚性框架
仅方更 [待核]
可远期实施）
新意团
0
10
道界） [待核]
13367
21378
21378
（原规划商业规模转移置换）
合计
76425
153982


================== 第 38 页 · 增量指标来源说明 ==================

4.2分项实施策略丨针对安置缺口问题
1况晋昂2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案6实施保障
开源|坦 [待核]
增量指标来源说明
蒲黄榆一里、四里危改项目设计方案一总平面图
当前按方案一开源方案，对比原来控规给定的未实施边界
内居住指标13.1万平米，居住指标计初步测算约15.4万平
米，增加约2.3万平米。
又因满黄榆一四里危改项目实际审批建设数据较控规备案
规模减少约2.3万平方米；铁营棚改项目2024年入市的
0010和0012地块建设审批数据整体较控规备案规模减少
约1.1万平米。
故，本次居住指标调整未带来组团单元内的居住指标攀升
开源|外部承接的预备房源说明
备注以上内容仅银示息参号，不钩或合用曼约，最售以候退都门申量为套 [待核]
中建国际目前跟进的大兴、朝阳等多个区的安置房建设项
目，均有较多剩余房源，如若本次更新部分发生外迁需求，
中建作为实施主体可以提供内部一定数量房源，具体房源
点位及价格待下一阶段研究再行说明。
基于安置政策的制定
房户，适当考虑市区两级保障
开源|市区两级保障房体系兜底
一咖底。 [待核]
集团丨东铁匠营城市更新组团片区策别


================== 第 39 页 · 产业空间：多元路径盘活 ==================

4.2分项实施策略|针对产业活力弱等问题
1概况背蛋2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
多元路径盘活|因“产”施策，分类推进
分类施策：
市属国企产权（同仁堂）
-协同推进刘家
窑基地更新、争取市国资委协调时序;
民营资本债务复杂（万事吉）
一一债务重组
专仁 [待核]
明晰产权。引入“平台公司”模式，各产权
主体以土地或房产作价入股、统筹主体牵头；
对有意愿但暂不具备条件的主体设立“更新
预备库”
分类盘活+平台公司作价入股
An疗 [待核]
商
场
统一推进更新改造和产业导入
核心内容丨市属国企产权（同仁堂）
协同推进刘家密基地更新、争取市国资委协调时序。引入“平台公司”
地或房产作价入股、统筹主体牵头；对有意愿但暂不具备条件的主体设立“更新预备库”
资团东口


================== 第 40 页 · 中海环宇商业运营能力 ==================

4.2分项实施策略」针对产业活力弱等问题
1概况背串2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
中國海外
UNI中海环宇商业：全域化高品质商业资产开发管理平台
8
CHINAOVIESLAS
中海环宇商业布局北京、上海、成都等15座核心城市，在营购物中心33座，管理规模超400万平方米。当前品牌以环宇城、环宇荟、
环宇坊等标准产品线及“里”“巷”“集”等非标产品线为载体，构建了从投资、操盘到资本化退出的全链条能力。
■在营规模
竞争优势
城市更新全周期操盘能力
快速开发能力
·已布局15州核心城市
聚焦主要经济商圈
·具备全园周全条的执行体系
多次刷新商业中心开业速度记员
布局核心城市
·作代购物心数量33
庙（含轻资产）
·成功富阴有：北京中沸大吉巷、上海所天地环宇荟
成功蜜例：济南环宇城、长沙环宇城
3000+伙伴的品牌力
·管理规模突破400万
资产退出与资本化能力
方米
城市首店经济领航者
独立提盘“改迪-退营-REITS上市并可夏制团环
成功室例有：珠海富华里、北京大吉、竹你环宇荟
成功案例：佛山欧月湖环宇城
标准产品线：环宇城、环宇荟、环宇坊
获得奖项
J山小US·IA [待核]
DNTH [待核]
Ah4IATIA [待核]
ir [待核]
晨国欢购 [待核]
TAMM [待核]
MN-ARAA小G [待核]
MBIKAAPO [待核]
LLAIERAT [待核]
n [待核]
NINXENIU [待核]
0 [待核]
AT [待核]
长江中爵中经消图 [待核]
城市/区垃级大型商业
商务配容中型商业体
社区级中型商业体
IC [待核]
（二角能抗园 [待核]
UT.W [待核]
媒体关注
成验经济围
AEO
非标产品线：里、巷、集
Ta [待核]
D [待核]
“里”系列
“巷”系列
“梁”系列
..r [待核]
奋华里
大吉谷
海上和体
RTE [待核]
B2 [待核]
人河 [待核]
W [待核]


================== 第 41 页 · 轨道赋能：打造活力节点 ==================

4.2分项实施策略
针对产业活力弱等问题
1凤况雷2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
以点带面
轨道赋能，打造活力节点
发挥刘家窑、蒲黄榆、木园三站"势
能”，站点800米范围内率先突破。
商务与宇楼 [待核]
分站施策：
刘家窑站聚焦产业焕新
中国化 [待核]
金监 [待核]
木园站聚焦商圈升级
OF
OF [待核]
蒲黄榆站聚焦宜居提升
空小迎
12h
onm [待核]
团用休闲公 [待核]
“轨道一体化城市更新项目”通道
公交站连口 [待核]
配喜餐饮商业
阜自 [待核]
两大活力节点形成
“磁极效应”
核心内容一发挥刘东窑、而黄愉.木贤园三站“势能，站点800米范国内率先突彼.分站施第：刘恋窑站聚焦产业块新一万小吉商城（中医药大健月正套服务综合体
启动）+东铁营烟改区垃（社区商业与生活服务中心）构成一站丽节点”：木层园站聚焦商网升级一以京明大应更新为牵马强化南中轴起点门户形忽：满黄榆站聚
丨东铁仄 [待核]


================== 第 42 页 · 分项实施策略：设施问题 ==================

1概况背星2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
分项实施策略
对症施策，针对四大问题病因，逐一开方
上节三条总规矩（统筹谋划·分步实施·运营前置）管全程；本节针对四大病因逐一开方
规矩管全程，药方治症结。
缺空间—
安置供需“三重叠加”
节流·开源·制度·资金·产品
历史包状指标固化政策缺位
4大第路·14项指施
缺活力
产业发展“五层梗阻
聚焦·盘活·复合·导入
一
有载体无内容，转化链被切断
5大策路·7项浩施 [待核]
缺服务
设施供需“三层错配
适配·复合·挖潜·规范
供给与需求信位，窗口期有限
5大策路·5项措施
缺统筹
跨街区“三大矛盾”
统筹·分工·协调·集成
批了还要调，统筹层级不足
5大第路·5项台施
团」东铁


================== 第 43 页 · 公共服务设施：嵌入式补服务 ==================

4.2分项实施策略|针对设施供求借配等问题
1图况背第2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方率·6实施保障
公共服务设施
复合利用
非独立占地”嵌入式补服务，开展完整社区建设
社区卫生服务站、社区文化活动室、养老服
务驿站、末端营业网点等公共服务设施按标
准可以非独立占地"配建，嵌入式与居住
HRAR厅 [待核]
商业用地混合布局，不增加独立用地指标即
外老服务服站 [待核]
可补齐服务短板（如2号地、4号地、10号地
等）。
措施逻辑链
独立占地设施难落地
m205 [待核]
自目务中心 [待核]
江工 [待核]
！ [待核]
中小团 [待核]
高0四昌 [待核]
“非独立占地”混合布局
二 [待核]
BNEAA [待核]
嵌入式服务补齐短板
报心内口|《北京市社区厌入式国务设施贝目建设运营甘理办法（试行））（方发改现【2025）1号）一县木公共股务类功储给子30%工程总及资补心，吕惠非丛木公共务类不超过3C
从功能可拓展、空间可转换、标准能账谷”，对口点位：2号心、4与地、10可地等及各低入式限务设您，
日菲团丨东铁I [待核]


================== 第 44 页 · 教育设施：空置校舍复合利用 ==================

4.2分项实施策略|针对设施供求错配等问题
1概况背星2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
教育设施
空置校舍功能转换与复合利用
社区综合服务设施
（文化活动、老年学堂、便民服务等）
结合周边平房腾退后规划条件考虑1.5级开发试点。
幼儿园
幼儿园
养老设施
东城区
转为商务办公功能
新建小学
开发利用地下空间
复合养老功能
增加部分公共停车位
小学
助残设施
部分复合
小学
助残功能
可同步将剩余陶双规模 [待核]
10%转为便民服务安施
原规划用途示意图
扩大研究范围后规划用途示意图
功能转换+复合利用+“存量换增量
核心内容一小学学位高峰已过，方庄小学二部设计12班、实际仅开6班，空置半50%，将空置校舍转换为社区综合服务设施（文化活动、老年学空、便民服务等），解决“空间闲置”与
口期向社区服务功能转换。政策依国：《北京市城市亚新条例）存风功筑用途转换条款、京规自发【2025）384号 “建筑用途转换政筑、对口点位：方庄小学终销二部（蒲黄榆西里3
出团|东铁匠TT [待核]


================== 第 45 页 · 功能复合与1.5级开发 ==================

4.2分项实施策略
针对设施供求借配等问题
1况智昂2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实旅保障
功能复合+1.5级开发
1号地原规划用途为机构养老用地，由于当前阶段片区内机构养老需求经研判需转向社区嵌入式，考虑
采用"1.5级"土地开发模式，以低成本、可逆化的过渡式开发，迅速盘活存量土地，通过土地租赁及运营方式
增加收益
开发-建设-
政府土地
土地出租
平台公司
到期回收
政府土地
重新出让
运营-收益
平台公司
用地企业
管理部门
或者企业
管理部门
参考案例一
参考案例二
深圳万科前海企业公馆
北京海淀学院路石油共生大院
万科前海企业公馆为国内首个官方认定
石油大院现状产权割裂，涉及4家央企产
1.5级开发标杆项日，地处前海已完成一级
权单位，远期规划为产学研一体化完整更新
开发但暂不具各成片出让条件的储各地块，
片区。地块完成控规调垫、用地确权、二级
项目采用零地价8年土地程货+B0T模式，
开发出让手续预估8年以上，闲置低效空
SAI [待核]
土地权属全程归前海管理局不变，全部建设
间长期无法利用。故采用1.5级开发模式，
可拆装配式临时独林办公与会展配会，万
严格逆循城市更新过波期政策，不改变土地
科全额投资建设运营，租期届满后建筑无偿
权属、不整控规、不新建永久建筑，通过
移交改府，远期地块复原实施永久二级商务
可逆式轻改造盘活闪一！
一落空间，
开发。
过渡期内落地养写人
服务
项目快速承载首批前海企业落地，短期
等公共配会，以·
过
塑造片区城市形泉，为新区熟地过波圳产业
开发补齐片！
盘活提供经典1.5纵开发模板。
之体素归示 [待核]


================== 第 46 页 · 交通组织与功能复合 ==================

4.2分项实施策略
针对设施供求错配等问题
功能复合+1.5级开发
1号地周边交通体系完善，规划通过合理优化交通组织动线，保障道路交通出行高效顺畅，
交通系统完善，对外交通便利。
1号地周边整体交通体系完善，紧邻南二环及蒲黄榆路两条城市快速路，对外交
通便利。
二环路
规划同步提升1号地周边支路红线宽度及道路网密度，完善片区内整体交通系统。
滴赏榆西路 [待核]
芳群路
芳古路
芳星蹈 [待核]
合理设置交叉口转向限制标
饰芳路 [待核]
志，交通形成微循环。
安乐林路
蒲黄榆路
单向出口
1号地周边道路以支路为主，部分
景即东自 [待核]
定安路
道路路幅较窄，仅能满足单向通行。
双向
出入口
通过合理设置交叉口转向限制标志
群星路
刘家蜜路络
组织机动车单向行驶，优化周边区域交
通组织动线，形成交通微循环，以解决
单向入口
图
例
芳群路
有限的道路交，
交通需求
城巾快退蹈 [待核]
城市主干路
矛盾。
城市次干路
皮革路
三环路
城市支格
街坊路 [待核]
快匠、 [待核]
互道式立交


================== 第 47 页 · 养老设施：功能复合与产业融合 ==================

4.2分项实施策略
丨针对设施供求错配等问题
1况背帛2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
养老设施
功能复合+产业融合
一以医带养、以药促养
北京"9901"养老格局下99%老人居家养老
但控规机构床位配置仍沿用l旧标准（椿萱茂
三坏中路20
60床入住率不足且存在下降趋势）。
三环中品10号 [待核]
(10 [待核]
本次建议将零散碎片化的养老设施需求与同
仁堂医药大健康产业结合
同仁堂是医养
结合的天然载体，依托其更新打造"医药+养
老"复合型设施，形成"生产一服务一康养”一
体化链条。
丰环中名10 [待核]
（） [待核]
#状怀宅区 [待核]
机构床位空置与居家需求旺盛井存
融入同仁堂大健康产业
复合型养老服务体系
核心内容|北京 “9901界老名周下99%老人居京界七，仙控规儿构环位配四奶沿川日际准（幼省茂60床入住中约60%）.移零放片化的养老设同次与同仁贝医的大健小产业信合 [待核]
几女更新打造“医药·养心”复台型设您，形成“生产一日务一康养一休化防条，对口点位：佑百改工证桥养七用科中心、金没的区垃养七限务中心 [待核]
主座的养七点位（与同仁 [待核]
东铁匠 [待核]


================== 第 48 页 · 机动车停车：多路径补供给 ==================

4.2 分项实施策略
」针对设施供求配等问题
1概况背2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
机动车停车
一存量挖潜+复合利用
多路径补供给
多路径挖潜：
石景山区调色板花园地下停车库项目
①小区内部挖潜
利用空地、拆违腾退用地建地面
项月日于量山区人山是，厦东北同，月 [待核]
或地下停车设施；
材期及101-00）地山，尺是力玉A阜各古旧建付审助， [待核]
B十琦退低进用地康中见的明目。 [待核]
②机械停车
空间受限小区引入立体停车设施；
项日在现对经什、本工它、组组根人，退理 [待核]
③地下空间开发
平房区腾退地块、规划绿地地下
公园绿地
公长与子方西月有重创新，足工山成中定街、绿 [待核]
地且合利用中有是体泰区太的示目型.起划上厦出“自 [待核]
建停车场（如3号平房区规划绿地，可开发约80-100
生公+有是体本的夏合计卫金，析地上分具义同上 [待核]
下仟有长。 [待核]
个车位）；
请项日为业京骨叫公国绿比分层俱地区人，具中地上安 [待核]
同务则成上地，定州为成育公民绿地：地下空同明单使划 [待核]
④路侧挖潜
结合停车综合改善方案规范施划路侧
定些下登向权目，单出办甲脱划、用地、不功产合记、川 [待核]
手位管性公县价个，传现规纪中民地治止大民俱开发建促。 [待核]
车位。对口点位：木二社区新心家园（机械停车）、
层国应宜显一是两用，白自合，不占用危山以热旧目 [待核]
3号平房区（绿地地下停车）、老旧小区内部空地、
片区主要道路（路侧车位）。
四路径存量挖潜
复合利用提高供给
核心内容一老旧小区和平房区加成于停车配建标1出台之前，观划阶段米预留停车空间、多路径挖浴：@小区内部挖沿一利用空地、拆边股退用地环地而或地下停车设施；机战停车
停车致风不旧低于现状”，支持与自行车想、社区股务设施夏合利用，对口点位：木二社区新心家园（机城停车）、3号平房区（每地地下停车）
区丰要仙路（器 [待核]
东铁匠


================== 第 49 页 · 非机动车停车：站点周边整治 ==================

4.2分项实施策略「针对设施供求错配等问题
1图况背2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
非机动车停车
规范配建+治理
站点周边综合整治
3
治理方式建议：
①站点周边综合治理
施划非机动车停放范围线、
规范停放、加强巡查执法;
②存量设施恢复
排查并恢复被挪作他用的非机动
车停车设施;
③路侧停车施划
不影响通行安全前提下施划道路
停车设施;
@加强执法
针对违章占道加强日常巡查与违规停
放治理。
三站围站、潮汐突出
规范施划+存量恢复+执法
站点周边秩序重塑
核心内容一轨道站点四边非机动车围站问题严战，根源在于配连设施溶实率低、既有标准陈旧、潮汐特征突出
东铁匠,


================== 第 50 页 · 绿地系统：增绿补绿与点网串联 ==================

4.2分项实施策略
针对设施供求错配等问题
1凤况晋2Ⅱ
木4实瓶策 [待核]
绿地系统
落实控规增绿补绿、桥下活化、点网串联
满足500米见绿半径要求、保障规划绿地面积指标
全面落实控规绿地体系建设指标
01
结合平房区迁腾退，见缝插绿建设口袋公园、小微绿地，新增社区游园，补齐
人均绿地短板。
02
结合现状权属校核用地边界，瞬退形成的畸零边角地用于绿地补充，同时盘活立
交桥下灰色空间，植入绿化、健身与慢行功能，变“消极空间”为“绿色客厅”
绿道慢行串联
03
沿二三环及主要街道与绿地界面建设绿道点网，串联各绿地节点，形成连续可
达的绿色慢行系统。
500米见绿一全面落实控+桥下活化+绿道假性申联一让居民推自见绿、出门入园，绿
色成为片区贝新的底色，
东铁匠：


================== 第 51 页 · 道路管网系统 ==================

4.2分项实施策略
针对设施供求借配等问题
1凤况背舅2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
道路管网系统
抢抓“十五五”窗口：管路互随、管管同施
图例
77万公里
“十五五”全国地下管网改造建设窗口期规模
规划供水管线
规划雨水管线
970亿元
规划污水管线
2026年中央预算内投资支持城市地下管网等更新
规划再生水管线
规划供电管线一
本片落地路径
规划供热管法 [待核]
规划燃气管线
规划电信管线
捆绑实施
管网更新与道路改造、平房区上楼工程捆绑立项，同步设
计、同步施工。
资金争取
对接中央预算内投资与超长期特别国债，申报地下管网专
项支持。
消除隐患
改造老旧燃气、供水、排水管网，消除内涝与安全隐患，
提升韧性。
抢抓“十五五”77万公里、970亿元政策窗口-
管路互随、管管同施，一次开挖、多管同双，告别“马路拉链”·


================== 第 52 页 · 设施供求错配的策略总览 ==================

4.2分项实施策略丨针对设施供求错配等问题
1极况背景2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
针对设施供求错配问题策略总览：复合·转换·融合?挖潜·治理
人口结构变化+政策导向变化+制度通道缺失
按设施类型差异化施策，在用地不增加的情况下补齐服务短板：
公共服务设施
教育设施
养老设施
机动车停车
非机动车停车
复合利用
功能转换
功能复合+产业融合
存量挖潜+复合利用
规范配建+治理
非独立占地浪合布局，庆入式补服
空口校全一社区综合服务设施
以医带养、以药促养
多路径补充停车供给
站点周边综合治理
“非独立占地”配建
学位高峰已过
9901新格局
小区内部挖潜
三站围站问题严峻
与居住、商业用地混合布局，不增
方庄小学二部12班仅开6班，空置
99%居家养者，机构床位入住率不
空地、拆违腾退用地建停车设施
配建落实率低、标准陈旧、湖汐突
独立指标
率50%
足目有下降趋势
出
社区嵌入式服务
用途转换
融入同仁堂大健康
机械+地下+路侧
治理四招
京发改规〔2025）1号，晨高30%
改造为文化活动、老年学堂、便民
零散养老点位整合为复合型服务体
立体停车、绿地地下80-100位、路
施划停放线、存量恢复、路侧施划、
补助、上限5000万
服务
系
侧施划
加强执法
对口点位
政策依据
对口点位
对口点位
对口点位
杜区会客厅2820m及各嵌入式服务
城市更新条例存显建筑用途转换+
椿萱茂、金茂府养老中心、规划新
木二宣样家园、3号平房区、各者
刘家窑、酒黄榆、木园三站出入
设施
京规自发（2025）384号
增点位
旧小区
口周边
美异化施策成效
空置变服务
机构变居家
口变供给
错位变适配
东铁


================== 第 53 页 · 分项实施策略：统筹问题 ==================

1栏况背2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
分项实施策略
对症施策，针对四大问题病因，逐一开方
上节三条总规矩（统筹谋划·分步实施·运营前置）管全程；本节针对四大病因逐一开方一—规矩管全程，药方治症结。
缺空间一
安置供需“三重叠加”
节流·开源·制度·资金·产品
历史包状指标固化政策缺位
4大第路·14项措施
缺活力一
产业发展“五层梗阻
聚焦·盘活·复合·导入
有载体无内容，转化随被切断
5大策路·7顶造施 [待核]
缺服务一
设施供需“三层错配”
适配·复合·挖潜·规范
供给与需求错位，窗口期有限
5大策略·5项措施
缺统筹一
跨街区“三大矛盾’
统筹·分工·协调·集成
批了还要调，统筹层级不足
5大策路·5项措施
东铁


================== 第 54 页 · 跨街区跨层级统筹策略 ==================

4.2分项实施策略
针对跨街区跨层级统筹不畅问题
1恒况背星2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
跨街区跨层级统筹策略总览：谋划·分工·协调·集成五项策略
三个单元各自为政+刚性弹性冲突+跨街跨层不畅
一围绕“统一谋划、分工协作、政策工具集成”，让组团作为整体实
施单元运转起来，
统一谋划
分工协作
跨街道协调
跨层级协调
政策工具集成
片区液划统领三单元
一伯两片差只化定位
针对胡村平房区
针对市级工程
打包立项一次审仓·开联审批
突破控规单元边界
北片·活力宜居
5-2号胡村平房区
蒲黄榆路快速化改造
打包立项
片区策划方案作为顶层设计
方庄+东铁匠营：平房上楼、服
方庄街道辖区内20宗宅基地
规划权在市级
多个子项目打包为一个立项统一
务补短、环境提升
推进
跨单元统筹机制
南片·产城共兴
区级层面牵头
刘家窑桥立交建设
一次性编制审查
资源统筹、任务协同、利益共享
东铁匠营+大红门：产业焕新、
区重大办或区住建委统筹两街道
通过区重大办/住建委正式渠道
实施方案与规划综合实施方案减
站点一体化
提诉求
少重复审批
重点事项提前研究
分工不重叠
预留空间接口
纳入片区需求
并联审批
胡村安置路径、浦黄榆路规划预
按“一轴两片、三站五桥”格局
安置方案、空间衔接、利益分配
方案设计阶段即考虑东铁匠营更
规划、用地、施工环节并联办理
留
落位
新
压缩周期
对应病因：三个控规单元各自为政
对应病因：各单元定位不清、任务重叠
对应病因：街道间缺制度性协调通道
对应病因：跨层级协调缺高效对接通道
对应病因：跨单二年口电批流程复杂
统筹机制成效
目标有统领
分工有边界
协调有通道
分割变协同
东铁


================== 第 55 页 · 空间账：安置供需与缺口 ==================

4.3组团统筹实施方案
空间账与资金账 [已对照]
空间账
抛弃大拆大建基础上，应用开源节流策略，合理补足安置缺口。
原备案安置供需情况
缺口约
平房区安置需求
控规备案居住供给
（平房及所涉必要拆建楼房）
（初步强排校核后）
N
铁营辖区内约15.32万㎡ [已对照]
铁营辖区内约7.64万㎡ [已对照]
7.68万㎡ [已对照]
注：因2号平房区北侧2栋楼房，不在必须拆除楼房列表，整理阶段暂未作为安置需求
纳入，若将该地块拆建1.57万㎡（暂按原房1.3倍预估）作为预留纳入总需求，则需求
厦方目 [待核]
计约16.89万㎡，后续空间账页有相关罗列同步分析计算。
0.90万㎡ [已对照]
方庄地区
FT00-0506
另涉及方庄辖区胡村平房区安置需求无供给，缺口约0.90万㎡ [已对照]
7-1*
6号
拟调整安置供需情况
00-05
方庄
6-1兰环
同眉 [待核]
大红门地区
光奶 [待核]
1:0号
目 [待核]
抛弃大拆大建基础上，补足7.68万m+0.90万m安置缺口
达到空间层面供需平衡
东铁营组团研究范围
街区界
已实施/在途坠
拟更距证 [待核]


================== 第 56 页 · 跨街区跨层级统筹策略 ==================

4.2分项实施策略丨针对跨街区跨层级统筹不畅问题
1阀况背蛋2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
跨街区跨层级统筹策略总览：谋划·分工·协调·集成五项策略
三个单元各自为政+刚性弹性冲突+跨街跨层不畅
围绕“统一谋划、分工协作、政策工具集成”，让组团作为整体实
施单元运转起来，
统一谋划
分工协作
跨街道协调
跨层级协调
政策工具集成
片区莱划统领三单元
一伯两片差只化定位
针对胡村平房区
针对市级工程
打包立项·一次审查·开联审批
突破控规单元边界
北片·活力宜居
5-2号胡村平房区
蒲黄榆路快速化改造
打包立项
片区策划方案作为顶层设计
方庄+东铁匠营：平房上楼、服
方庄街道辖区内20宗宅基地
规划权在市级
多个子项目打包为一个立项统一
务补短、环境提升
推进
跨单元统筹机制
南片·产城共兴
区级层面牵头
刘家窑桥立交建设
一次性编制审查
资源统筹、任务协同、利益共享
东铁匠营+大红门：产业焕新、
区重大办或区住建委统筹两街道
通过区重大办/住建委正式渠道
实施方案与规划综合实施方案减
站点一体化
提诉求
少重复审批
重点事项提前研究
分工不重叠
预留空间接口
纳入片区需求
并联审批
胡村安置路径、而黄榆路规划预
按“一轴两片、三站五桥”格局
安置方案、空间衔接、利益分配
方案设计阶段即考虑东铁匠营更
规划、用地、施工环节并联办理
留
落位
新
压缩周期
对应病因：三个控规单元各自为政
对应病因：各单元定位不清、任务重叠
对应病因：街道间缺制度性协调通道
对应病因：跨层级协调缺高效对接通道
对应病因：跨单元项目审批流程复杂
统筹机制成效
目标有统领
分工有边界
协调有通道
分变协同
|东铁


================== 第 57 页 · 空间账：分期与控规调整 ==================

4.3组团统筹实施方案
」空问账与资金账
1圆况晋景2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
空间账
近中期在已批控规框架内微调万中远期随所在街区控规优化批复后再行调整
吴当前方案中，涉及部分中元内统若机构养名设施
（结合医不产业，集中统筹至同仁空更新地块内），前述分项策略中已提及
当前采用方案一组合形式予以测算，保障近期实施不突破控规刚性约束，且符合央企近期非拆建的实施意愿
国同人以 [待核]
面目 [待核]
控规备案
方案一安置空间
方案二安图空间
n [待核]
(un）C.() [待核]
（） [待核]
ED（m）（m [待核]
（）（） [待核]
(VD [待核]
(） [待核]
(PD
情况实际
（4号、78号、10号
（7号拆建统筹，同时
4000
3976
40
40
所属平房区
N [待核]
可提供居
邢分商业调为住宅
整8号及10号为住宅，
序号
2680
140
30400
0
南二休 [待核]
7973
75957
760
683
住安贸空
2号地北侧不拆且
2号地北健拆除且突破
间（m²）
不突破30米限高）
30米限商）
[过 [待核]
服务· [待核]
148
6008.63
15236
名() [待核]
26040
22420
1500
2120
21200
0 [待核]
2344
17796
S30
468
62
巨不官房区）
突
129694
29694
多功酒图 [待核]
37630
27490
15087
0
4B0g [待核]
30方 [待核]
6742
257
177
80
宁网 [待核]
（拆北食成食住宅+限高楼 [待核]
任佰 [待核]
45米，万可优化指标）
0.00
D
6379
仕它 [待核]
1200
1200
3360
0
3/8
2814
84
74
10
169
2-17 [待核]
73004.14
G0764
（) [待核]
700G4
78864
0
XlnoLEo [待核]
4
379G30,
22420
G） [待核]
4740
47426
28440
4268
22750
711
599
112
0
FT00-0506
（原规划商业风校转货置换）
8123
0123
3899
694
2184
81
57
24
L化 [待核]
9 [待核]
LLT（OUn [待核]
112
594200
四·连路 [待核]
4200
儿 [待核]
4200
8号
918
1S5、156 [待核]
6
广园区（家 [待核]
10
215 [待核]
109.3999
自
786 [待核]
） [待核]
7777月
21378
6号
11485
355
307
S3 [待核]
02SI6 [待核]
00-05
刀日 [待核]
（付央介电建产权方有意愿 [待核]
194118
地 [待核]
6-1地特环 [待核]
28864
28864
41800
拆建统等，H可突破原拆原
e [待核]
建均量上限政策后才能优化
仕矩果 [待核]
97063 [待核]
指标）
人红门川区
10号
2061.16
西盘 [待核]
应体房 [待核]
中3平 [待核]
8
35
178800
园 [待核]
央企产
3324
47426
组 [待核]
47426
方里
（次盛已批控规刚性框果 [待核]
西瓜园 [待核]
10-1吨
YUL [待核]
选期实通） [待核]
14204.38
东以营组团见究尼围 [待核]
BE区小I [待核]
10214
637
168944.97
290141
222907 169060
35G
100 [待核]
22462
2000
5209
960
400
418
13367
21378
21378
历区界
有京运商业规模转作置换） [待核]
A [待核]
860
853
12500
27
287
已买施/在途用 [待核]
合计
234688
1776425
合
153982
153534920 120929
B更际 [待核]
1770911
927
705


================== 第 58 页 · 空间账：安置房住宅建筑面积 ==================

4.3组团统筹实施方案|空问账与资金账
空间账
规划安置房住宅建筑面积约17万平米
（含2号地北侧预留原拆原建面积1.5万平米）
平房区
朗迁安置任务
控规备案指标
意向规划调整指标
（地上）一含强非校娘羽照
地下规划指标初步估算（地下）
月广数 [待核]
鹏下总肆筑 [待核]
平肉自 [待核]
急安置庆高求 [待核]
任宅建风面产业建筑面经营任配套经营任 [待核]
地下储赢同地下商业设备同面
人防面积|可售车库 [待核]
地下车位可售车位
可租车位
序号
平房区名称
B复划用途 [待核]
赔建剪面只 [待核]
建汉观夏可途 [待核]
建筑面时 [待核]
面叭 [待核]
广政 [待核]
（B [待核]
（） [待核]
（） [待核]
() [待核]
配置（m） [待核]
(三) [待核]
（）（） [待核]
() [待核]
面（m） [待核]
（同) [待核]
（同） [待核]
（明） [待核]
（三） [待核]
（=） [待核]
（m) [待核]
凭老（1.5国开发品 [待核]
1
南向平房区
64
3335.29
养名+助我
7976
男+助线+内盟小学符合利 [待核]
7976
4000
3976
40
40
浦黄一二三四丹平房区 [待核]
339
17986.60
住宅
61655
住宅 （安置房）
32514
29694
2680
140
30400
0
0
1520
2923
25957
760
683
77
2
厦黄一二三四北 [待核]
216
15708.00
住宅
12083
住宅（安月）
15708
15708
2栋接因 [待核]
3
预士价30可院平月区 [待核]
11
535.29
绿地
绿地
对家南里中内区（带22号 [待核]
社区服务+西
空规恒架 [待核]
4
148
8008.63
15236
住宅（安置房）
26040
22420
1500
2120
21200
0
0
1060
2344
17796
530
468
62
皮革属甲月区） [待核]
业+地
为四住宅
S-1
小仪区官、胡村平房区
185
10424.70
多功能·道网 [待核]
20700
多功能·道路
27490
27490
15087
0
4809
512
3024
6742
257
177
80
57号平房区
6
定安东里12号楼西侧平房区
0
0.00
住宅+道路
6379
住宅+道路
4200
4200
3360
0
0
168
378
2814
84
74
10
1实园质宝 [待核]
第，4号迪 [待核]
东三宗汉平庆区（带23号
7
169
242
28864.14
住宅
68784
住宅（安置房）
28864
28864
0
0
0
0
0
0
中盐平历区）
木国四平房区-1 [待核]
住宅（安置房）
47426
47426
28440
0
0
1422
4268
22750
711
599
112
8
448
179
37963.15
商业+道阳 [待核]
93969
木福园平庆区-2 [待核]
商业
8123
8123
3899
0
400
421
894
2184
81
57
24
国南中轴 [待核]
源优化
同二堂平房区（小民医冒 [待核]
9
112
590941
幼儿园+道路
2918
幼儿园+渔路
2918
2918
155.156号院）
贾区花园平房区（圆家花园 [待核]
102号平、6号平房、小低历
235
10939.99
住宅+商业
2386
住名（安置房）
22278
21378
900
20076
2000
0
4586
2005
11485
355
302
53
官251月网） [待核]
空规框照 [待核]
保七尔16号院北侧平房区
11
26
1941.18
绿地
绿地
内四住宅 [待核]
（横六鱼5-11日）
12二第平房区（B-81011
27
2029.41
堤地+通路 [待核]
绿地+道路
属五条平房区（五条2号
13
60
3920.68
银地 [待核]
绿地
风平月区+厦二条1-3号应） [待核]
14
宋丘路9号平房区
35
2061.18
商业+道路
商业+适路
15
厢万条中37号院平内区
35
1788.00
银地
绿地
16五条29号31月33号平内区
65
3324.94
绿地
绿地
取平房区（ID除22号和23号领
255
14204.38
三白）
铁营区小计
2214
637
168944.97
290141
222907
169060
35613
8180
10054
122462
2000
5209
968 [待核]
400
418
5-2
方庄胡村平房区
20
51
9431
商业
78000
商业+通路+绿地
99176
13860
85316
45067
12500
27
287
2234
688
178375.966
368141
322083
182920
120929
8
2000
1770911
927
705


================== 第 59 页 · 资金账：资金来源全景表 ==================

4.3组团统筹实施方案
空问账与资金账
资金账
资金来源全景表
（社会资本+居民适当出资+政府投资）
单位：万元
居民周转
总成本
1、社会资本设资
2、居民出资
3、政府投资
居民实际出
居民户均
费出资 [待核]
资金来源比例
序号
平房区名称
（1+2+3.不
（除安置房地上直安、非经营
（安宣房过上康安 [待核]
（非经营配套建设
资
成本（不含
（暂按12
含周转盟）
配营建设以及红线外市政臭用
0.9万元／m）
以及红线外市政费
（建安+周转）
周转盟）
的其他成本）
用)
个月预估）
■1、社会资本投资
1
南胡同平房区
12221
5799
3002
3420
568
3570
47
■2、居民出资
黄协一二三四平房区
42711
24524
16188
1999
3010
19198
48
3、政府投资
2
黄一二三四售北侧
15495
906
452
1918
16055
65
2栋房
3
贺土坑30号院平房区
1326
844
482
0
98
580
44
4
刘家密南里平房区（带22号皮革院平房区）
39334
29013
7208
3113
1314
8522
49
5-1
小铁匠营、胡村平房区
52572
41913
9382
1277
1643
11025
51
6
定安东里12号楼西侧平房区
6283
6056
0
227
0
0
政府投资
7
东三亲家攻平房区（带23号中盐平房区）
29900
3056
25978
866
3650
29628
63
5%
木御园平房区·1
52869
16426
34167
2276
5568
39735
54
8
木俱园平房区-2
12221
11860
0
361
0
0
2、居民出资
9
同仁堂平房区（小铁匠营155、156号院）
8014
274
5318
2422
995
6313
47
32%
贾家花园平房区（贾家花园2号平房、6号
10
29268
17431
9846
1991
2087
11933
42
社会资本投资
平房、小铁匠营251号院）
63%
11
七条16号院北园平房区（横六条5-11号）
1806
59
0
231
1978
67
12
厦二条平房区（厦二条19-31号院）
1877
51
0
240
2066
68
情五条平房区（五条2号院平房区+厦二
13
3594
65
0
533
4062
59
条1-3号院）
14
宋庄路9号平房区
1897
42
1855
0
311
2166
53
15
顺五条甲37号院平房区
1661
52
1609
0
311
1920
46
16
桐五象29号31号33号平房区
3582
590
2992
0
577
3569
46
寻平房区（扣除22号和23号领三点）
13270
486
12784
0
2264
15048
50
铁辖区小计
329901
159447
152050
18404
25318
177759
53
5-2
方庄胡村平房区
153299
145473
4327
ty [待核]
69
因
483200
304920
155549
22731
3


================== 第 60 页 · 资金账：三方投入产出与平衡 ==================

4.3组团统筹实施方案1空间账与资金账
1楹况智串2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
资金账|三方投入产出对应，明确平衡逻辑
政府端
统筹主体端
居民端
投入
产出
投入
产出
投入
产出
土地供应·审批保障
固定资产升值
建设成本
一次性收益+
出安置房地上建安成本
得产权与资产增值
运营收益：物业·停
专项奖补·基础设施投入
税收与就业增量
运营培育成本
户均约50万元
得品质生活环境
车·产业租金
公共服务提质
成本一收益对应表
成本项
对应收益来源
平衡逻辑
安置房建设成本
居民建安出资+安置余量销售（后备方案中，租赁）
谁受益、谁出资
产业空间与配套建设
租金收益+经营分成+资产增值
长期运营回收
地下空间开发
车位租售+免缴出让金政策
政策让利换投入
市政与绿地投入
中央预算内资金+专项奖补
公共利益政府承担
运营培育期成本
经营性物业现金流滚投
以丰补漱、滚
核心原则一政府账、主体账、居民账合井一本总账；以丰补款、肥瘦搭配，片里咨上省伊合。
东铁历


================== 第 61 页 · 资金账：资金来源全景表 ==================

4.3组团统筹实施方案
」空问账与资金账
资金账|资金来源全景表
（社会资本+居民适当出资+政府投资）
单位：万元
居民周转
总成本
1、社会资本投资
2、居民出资
3、政府投资
居民实际出
居民户均
费出资 [待核]
资金来源比例
序号 [待核]
平房区名称
(1+2+3，不
（隐安置房地上直安、非经营
（安口口应上#安 [待核]
（非经营配套建设
资
成本（不含
（暂按12
含周转贸）
配营建设以及江战外市政贝用
0.9万元/m）
以及红线外市政费
（迪安+周传） [待核]
周转盟） [待核]
用)
个月预估）
的其他成本）
口1、社会资本投资
1
南胡同平房区
12221
5799
3002
3420
568
3570
47
口2、居民出资
厢黄街一二三四看平房区
42711
24524
16188
1999
3010
19198
48
回3、政府投资
2
面茵一二三四营北园 [待核]
15495
906
452
1918
16055
65
2栋侵房
3
风土坑30号院平房区
1326
844
482
0
98
580
44
4
刘家密南里平房区（带22号皮革院平房区）
39334
29013
7208
3113
1314
8522
49
5-1
小铁匠冒、朗村平房区
52572
41913
9382
1277
1643
11025
51
6
定安东里12号侵西四平房区
6283
6056
0
227
0
0
政府投资
7
东三亲家攻平房区（带23号中站平房区）
29900
3056
25978
866
3650
29628
63
5%
木陽团平房区-1
52869
16426
34167
2276
5568
39735
54
8
木国园平房区-2
12221
11860
0
361
0
0
2、
居民出资
9
同仁室平房区（小快匠营155、156号院）
8014
274
5318
2422
995
6313
47
32%
贾家花园平房区（贾家花园2号平房、6母
10
29268
17431
9846
1991
2087
11933
42
社会资本投资
平房、小铁匠营251号院）
63%
11
员七条16号院北园平房区（六条5-11号）
1806
59
0
231
1978
67
12
厦二条平月区（厦二条19-31号院）
1877
51
0
240
2066
68
横五景平房区（横五崇2号院平房区+顺二
13
3594
65
0
533
4062
59
条1-3号院）
14
宋庄路9号平房区
1897
42
1855
0
311
2166
53
15
顺五负甲37号院平房区
1661
52
1609
0
311
1920
46
16
惯五29号31号33号平房区
3582
590
2992
0
577
3569
46
零散平房区（加除22号和23号领三点）
13270
486
12784
0
2264
15048
50
铁百馆区小计 [待核]
329901
159447
152050
18404
25318
53
5-2
方庄胡村平房区
153299
145473
4327
"9 [待核]
因
000 [待核]
< [待核]
483200
304920
155549
22731
5。 [待核]


================== 第 62 页 · 资金账：三方投入产出与平衡 ==================

4.3组团统筹实施方案」空间账与资金账
1楹况背晏2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
资金账
长一三方投入产出对应，明确平衡逻辑
政府端
统筹主体端
居民端
投入
产出
投入
产出
投入
产出
土地供应·审批保障
固定资产升值
建设成本
一次性收益+
出安置房地上建安成本
得产权与资产增值
运营收益：物业·停
专项奖补·基础设施投入
税收与就业增量
运营培育成本
户均约50万元
得品质生活环境
车·产业租金
公共服务提质
成本一收益对应表
成本项
对应收益来源
平衡逻辑
安置房建设成本
居民建安出资+安置余量销售（后备方案中，租赁）
谁受益、谁出资
产业空间与配套建设
租金收益+经营分成+资产增值
长期运营回收
地下空间开发
车位租售+免缴出让金政策
政策让利换投入
市政与绿地投入
中央预算内资金+专项奖补
公共利益政府承担
运营培育期成本
经营性物业现金流滚投
以丰补漱、滚
核心原则|政府账、主体账、居民账合井一本总账；以丰补款、肥瘦搭配
东铁


================== 第 63 页 · 空间账与资金账 ==================

4.3组团统筹实施方案
空问账与资金账
1模况背事2现状诊断3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
空间平衡情况
★ [待核]
空间账+资金账
空间平衡
与
“资金平衡
全景表
需求：组团范围内，东铁营辖区所涉安
置需求计约16.89万平方米（其中，平
平历总户
楼房户数
总安理房需求住宅建筑 [待核]
社会烫
序号
平房区名称
（同协必盟号 [待核]
空间平衡情况
总成本
总收益
资金平衡情况
房区及须同步实施楼房的安置需求计约
数
（三） [待核]
（三） [待核]
本投资
良的版山） [待核]
15.32万m，另涉及2号平房区北侧两栋
1
南胡同平房区
64
3335.29
-3335
12221
5799
9338
3539
黄榆一二三四售平房区
339
17986.60
29694
11707
42711
24524
21044
-3480
成套住宅原拆原建安置需求约1.57万
2
厦贯榆一二三四巷北侧2栋 [待核]
216
15708.00
15078
-630
15495
906
0 [待核]
-906
m'）；方庄辖区内胡村平房区安置需求
檀房
3
贝士坑30号院平房区
11
535.29
-535
1326
844
-844
约0.94万m。
0 [待核]
刘家密南里平房区（带22号
4
148
8008.63
22420
14411
39334
29013
13901
-15112
皮革院平房区）
供应：组团范围内，铁营辖区内规划可
5-1
小铁医官、胡村平房区
185
10424.70
-10425
52572
41913
69400
27487
6
0.00
4200
4200
6283
6056
1696
-4360
供应安置住宅面积约16.90万平方米；
定安东里12号楼西侧平房区
0
东三亲家坟平房区（带23号
7
169
242
28864.14
28864
0
29900
3056
-3056
方庄花村平房区地块可供应1.38万m。
0
中盐平房区）
木园平房区-1
47426
9463
52869
16426
34608
18182
448
179
综上，安置空间可供需平衡。且对比拉
8
37963.15
木陽园平房区-2
0
12221
11860
2085
-9775
规备案阶段汇总13.06万㎡的居住指标，
同仁堂平房区（小铁匠营
9
112
5909.41
-5909
8014
274
0
-274
155、156号院）
相对增量源自新增拆建楼房原房面积（2
凤家花园平房区（圆家花园
10
235
21378
10438
9185
号平房区北侧1.21万m，在途一四里危
2号平房、6号平房、小铁匠
10939.99
29268
17431
-8246
营2S1号院）
改项目审批建设对比控规备案阶段节约
横七条16号院北园平房区
11
26
1941.18
-1941
1806
59
0 [待核]
-59
（债六条5-11号）
2.32万m，在途铁营柳改项日2024年上
厦二条平房区（厦二条19
12
27
2029.41
-2029
1877
51
0
-51
市用地比拉规备案节约1.12万m。
31号院）
横五条平房区（横五条2号
资金平衡情况
13
60
3920.68
-3921
3594
65
0
-65
會 [待核]
院平房区+顺二条1-3号院）
14
宋庄路9号平房区
35
2061.18
-2061
1897
42
0
-42
社会资本总投：组团范围内，社会资本
15
顺五条甲37号院平房区
35
1788.00
-1788
1661
S2 [待核]
0 [待核]
-52
投入约30.49亿元。
横五条29号31号33号平房
16
区（含29、33和宋庄路平
65
3324.94
-3325
35P2 [待核]
590
0
-590
房区)
总收益：
约32.37
零散平房区（扣除22号和23号领三点）
255
14204.38
-14204
0 [待核]
-486
亿元。
铁营辖区小计
2214
637
168944.97
169060
115
.57
1810
5-2
方庄胡村平房区
20
51
9431
13860
4429
71
16998
综上,
合计
2234
688
178375.97
182920
4544
18808
」东铁匠= [待核]


================== 第 64 页 · 分期划定原则 ==================

4.4组团统筹实施方案［
实施分期设想
1概况苗星2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方率·6实施保障
分期划定原则
“首战必胜、风险可控、示范引领”+
促进规划实施
遵循
首战必胜、风险可控、示范引领
三大原则
兼顾
“尽量不改规划
加速轨道赋能
的导向
（2）蒲榆一全四巷平房
（5-1）小铁匠营胡村平房
规划主导功能与实施方向高度一致
（5-2#）方庄辖区胡村平房
+
不涉及控规刚性调整
5-2号
+
权属归集难度低
+
刘家宝品 [待核]
区位价值高
确保
“空间”及“资金”平衡度，为首期试点提供双保险
为后续地块的滚动推进积累复制可行性和信心
捆绑本质：2号地提供安置空间，且以其前期投入叠加消化5号地土地成本；5号地运营收益支撑2号些长期运营-
一一安置统筹豆具五补 [待核]
团丨东铁匠


================== 第 65 页 · 实施时序：近期、中期、远期 ==================

4.3组团统筹实施|实施时序与项目库
1图况苗昂2现状诊所3目标定位4实施策略5启动区方案·6实施保障
实施时序：近期见效、中期成势、远期完善
·按照“近期见效、中期成势、远期完善”安排实施时序：
近期（2026-2028）
中期（2029—2031）
远期（2032-2035）
示范项目·民生优先
全面推进·功能成型
完善提升·全面呈现
【近期项目清单与目标整理中】 [已对照]
【中期项目清单与目标整理中】 [已对照]
【远期项目清单与目标整理中】
平房区“类原拆原建”项目：综合考虑权属归集难度、规划调整需求及社会资本介入后的资金平衡情况，按照“先易后难、先集中后缓
推”的原则，分三期滚动推进
危旧楼房改建与老旧小区综合整治项目：结合其群众工作基础，按照纳入市区级计划要求有序推进。
存量产业空间提质项目：结合市场条件和招商进度，成熟一个、启动一个。
设施类更新补短板项目：随周边住宅建设同步配套实施。现有设施的提升完善、复合利用及功能转换类项目，按自身条件独立确定时序。
目前近期可实施项目一一包括平房区上楼首期试点项目（含试点平房区上楼、同步配套设施建设及规划产业建设）、东
森菜市场升级改造项目、东三亲家坟5号楼原拆原建项目、南三环中路15号锅炉房改造项目、万事吉…… [已对照]
更新
项目、刘家窑桥下空间增绿补绿以及西木樨园平房区整治提升项目等。 [已对照]
1东铁


================== 第 66 页 · 启动区：A区2号地范围方案 ==================

5.1启动区实施方案|
细化分区
1况皆昂2现状诊所3目标定位·4实施第略5启动区方案6实施保障
启动区
关于A区2号地——任务范围划定方案的说明 [已对照]
一期A区（2号+5-1号） [已对照]
综上，本次扩展研究范围，将2号地北侧两栋楼房纳入研究范围，并根据其拆建
价一至四心T房区 [待核]
与否，划定两个任务范围方案：
小铁医收动时平国区 [待核]
方案①：将北侧两栋成套住宅楼房纳入同步拆建范围。 [已对照]
方案②：北侧两栋成套住宅楼房仅改造不拆建，但在地下停车配套中同步预留其将来原拆 [已对照]
原建的条件，为后续解决背街小巷问题创造条件。
两方案的核心差异在于：方案A一次性解决北侧两栋楼房问题，方案B则通过预留条件、分 [已对照]
期实施的方式，规避因私房比例过高（约90%）可能导致的整体卡点风险。
亿以0大岁段月机 [待核]
加口 [待核]
大 [待核]
9平房区·项日研究城国 [待核]
L食改机目 [待核]
北泉市丰自区国量营富售中心 [待核]
市丰自区微丘有首国中心 [待核]
6儿面 [待核]
方
方案② [待核]
北侧楼体纳入拆建范围 [已对照]
北侧楼体不拆建 [已对照]
R2
R2
方案① [待核]
让y [待核]
方案②
河黄榆一至四包 [待核]
黑设用地面积的 [待核]
#设用地面积的 [待核]
平房区范田
2.80公顷 [已对照]
小国工商贸 [待核]
文H [待核]
2.44公顷 [已对照]
江身最口叔 [待核]
北市手台区员经冒市理中心 [待核]
公司 [待核]


================== 第 67 页 · 启动区：A区2号地范围方案 ==================

5.1启动区实施方案|
细化分区
1况背昂2现状诊所3目标定位·4实施策略5启动区方案·6实施保障
启动区
关于A区2号地一任务范围划定方案的说明
期A区（2号+5-1号）
综上，本次扩展研究范围，将2号地北侧两栋楼房纳入研究范围，并根据其拆建
丽黄的一至四巷平房区 [待核]
与否，划定两个任务范围方案：
小饮医管划村平房区 [待核]
方案①：将北侧两栋成套住宅楼房纳入同步拆建范围。
曹方案②：北侧两栋成套住宅楼房仅改造不拆建，但在地下停车配套中同步预留其将来原拆
原建的条件，为后续解决背街小巷问题创造条件。
两方案的核心差异在于：方案Λ一次性解决北侧两栋楼房问题，方案B则通过预留条件、分
期实施的方式，规避因私房比例过高（约90%）可能导致的整休卡点风险。
化联合大今月国收育今队 [待核]
金大学 [待核]
国具价一# [待核]
2号平肉区-项国时充范图 [待核]
通氧改设目 [待核]
2号平房区-项日研究道国
北京市丰自区岗厦食官国中心
中丰区房屋设管建中心 [待核]
怕儿 [待核]
市分厅 [待核]
方案
方案
市事文支行 [待核]
北侧楼体纳入拆建范围
北侧楼体不拆建
R2
电力公司 [待核]
R2
方案
面电力 [待核]
方案②
润黄榆一至四世
建设用地面积约
值设用地面积的 [待核]
平房区范围
2.80公质
POL [待核]
市文文行
2.44公顷
电国文行 [待核]
北京以路星比#分局 [待核]
工房批行包 [待核]
长命方在行 [待核]
北京方金汇招有限离公司北京市电力公司
#9日 [待核]
公司


================== 第 68 页 · 启动区：现状用地权属 ==================

5.2启动区实施方案丨厘清权属
现状用地权属
B区
更新范围内涉及国有土地约3.45公顷；集体土地约0.42公顷
5-2号平房区一一国有土地6宗、涉及3家市属企业（即祥龙集团旗下汽修三厂、一轻集团
旗下轻联皮革公司、六建工程公司）；集体土地涉及约20宗宅基地，所有权人为东铁营村
集体经济组织，地上人员均已完成转居，目前归方庄街道管辖。
期B区(5-2号)
地块上住宅用途含“市企自管公房、私房及宅基地”三种情形。
胡村平房区
公司
北京靓辰皮基 [待核]
通化两铁更团有限裹任公司 [待核]
北京城市开发集团有限任公司全国人民代畏大会
其中“言企自管公房及私房”，均源于汽车修型公司三厂宗地内的一栋
北京市档驾馆 [待核]
房住宅损，月前已什校首开，其中公房3户，私房48户。
“宅基地”所有权人为东伙营村宅，付旦报送口径约20宗。地上人员均
市汽华公工 [待核]
已完成转居，目前归方庄街道管辖。
北市年拍公司白 [待核]
平房区点
用地权
原登记产权单
房屋建
用地面积
当前产权归集单位
土地用途
房属用途类型
位
属类型
位
筑类型
(m)
市汽华责公助 [待核]
祥龙+首开
市企自管公房+私房
北京范中建房地产开发有阳公司
北京市汽车修理
（宗地上涉及一栋成套住宅
楼房+
曹营理中心 [待核]
证载划拨工交
国有非宅（现状商服）
23749.54
公司三厂
楼，6F，建成于70年代，已
平房
作为非经资产移交至首开）
方庄胡村平
国有土地北京轻联皮革集
5-2号
北京一轻控股有限责任公司
证载划拨工业
平房
国有非宅（现状商服）
6396.63
团公司
区商范乐会对济合作 [待核]
房区范围
北京经映皮高集由公司 [待核]
京 [待核]
方庄胡村平
无证载用途，宗地面
北京市第六佳宅
房区
建工集团
积较小，现状被轻联
无
无
185.10
建筑工程公司
皮革公司商服压占
仅利人未定市元工程公司 [待核]
北京市丰台区南
北京市丰黛
集体土地|苑乡东铁营村经
宅基地
平房
宅基地房屋
4180.84
国三环用 [待核]
济合作社
34512.11
匠宫城市更新组团片区策则


================== 第 69 页 · 启动区：A区现状房屋规模 ==================

5.3启动区实施方案|
夯实规模
1想况背晏2现状诊断3目标定位·4实施策略5启动区方案·6实施保障
现状房屋规模
A区一现状建筑面积计约1.87万平方米，其中住宅涉及产权户/承租户约524户
2号平房区
总建筑面积约1.23万/2.44万平方米。
5-1号平房区
总建筑面积约0.64万平方米
其中平房区住宅全部为公房，建筑面积约1万平方米
其中住宅建筑面积约0.53万平方米，涉及产权户/
期A区（2号+5-1号）
涉及承租户约339户（15%为清册外弹性预留户）；北侧
承租户约185户（
（其中15%为清册外弹性预留户）；
届黄长一至四心平房区 [待核]
楼房约1.12万平方米。非宅建筑面积约0.23万平方米。
非宅建筑面积约0.11万平方米。
小以匠营胡村平房区
丰台售所
胡岳
2号
国有道
酒黄榆一至四
实树厦车免珍李旭 [待核]
巷平房区范围
享冉 [待核]
卫牛 [待核]
北京市电力公司
图例
北京祥龙客运场站
央属公房
经营公司
央属非宅
权利人待定
北京长 [待核]
市属公房
5-1号
市属非宅
小铁营、胡村
平房区范围
区属公房
区属非宅
北京亿方金
非公企业非宅
贸集团公司 [待核]
有网美田 [待核]
出公司
已售公房+区属直管公房（楼房）
匠宫城市更新组团片区策划


================== 第 70 页 · 启动区：B区现状房屋规模 ==================

5.3启动区实施方案|
夯实规模
1概况背串2现状诊断3目标定位·4实施策略5启动区方案·6实施保障
现状房屋规模
B区—现状建筑面积约2.78万平方米，其中住宅涉及产权户/承租户约71户。
5-2号平房区——
住宅建筑面积约0.56万平方米，其中含楼房1栋-建筑面积约0.3万平方米
涉及公房承租户3户，私房48户；另涉及东铁营村宅基地约20宗-建筑面积约0.26万平方米
期B区(5-2号)
非宅建筑面积约2.22万平方米，主要涉及3家权属单位，其中祥龙旗下汽修三厂占比最大。
胡村平房区
该楼宇建成于70年代，原登记单位为汽修三厂，宗地用
途为“工交”用地，使用权类型为“划拔”。经核实，
该接建筑面积约0.3万平米，楼内共计51套房屋，其中
A8套已通过房改政策出售给职工，房屋产权性质为房改
房（已购公房），产权归个人所有。
北京市汽车信理公司民
用途
序号
房屋产权及证载用途类
住宅产权户/承租户
建筑面积
平房区点位
产权单位
房屋类型
类型
型
(宗/户)
(zw) [待核]
北京市丰台区南苑乡东铁
方庄胡村平房区
平房
宅基地 (批单待核查)
20宗
2639.28
营村经济合作社
范围
住宅
首开集团（北京市汽车修
51户
5-2号
楼房
市属自管公房+私房
2990.7
理公司三厂移交至首开）
(其中私房48户）
方庄胡村平
北京市汽车修理公司三厂
平房+楼房
市属非宅 (工交)
18364.53
房区
非宅
2
北京联皮革集团公司
平房
市属非宅 (工业)
3852.87
北京轻联皮
北京市第六住宅建筑工程
团公司
3
无
图例
公司
兄 [待核]
济合作社
市属公房
71户/宗
27847.38
仅利人
市属非宅
渔筑工程公司 [待核]
宅基地
匠宫城市更新细团片区策划


================== 第 71 页 · 安置需求测算 ==================

5.5启动区实施方案丨
拟设安置政策
1况智2现状诊断3目标定位·4实施策略5启动区方案·6实施保障
安置需求测算
刚弹结合，区别于征拆背景下的安置对象认定及安置标准设定
刚性守住法律底线
立足城市更新逻辑，以"国有土地上平房院落及危旧楼房“为主研究对象，横向
弹性留给特殊个案
比对马家堡等多个拆建项目，平房以东铁营棚改安置政策为核心参照一设定
最小保障原则+适度改善原则
初步“安置对象”认定及“安置标准”设定原则，同时合理弹性预留参与测算。
确保有限空间精准用于最需要保障的人群。
片区平房绝对主体：一期A区的498户、占95%
公房
从定：以产仅方清册为主要依据（当前阶段暂考虑15%的弹性预留）
安置：根据原面积分档对档（45/55-58/70㎡），最小保障+适度改善
当前阶段根据设定标准，安置需求如下：
A区2号地北侧两栋楼216户+5-1号地22户；B区5-2样龙48户房改售房
（1）A区预估总安置需求约2.84万m²/4.41万m
认定：以不动产权证记载权利人为主要依据（有房无证等情况根据核查结果认定）
私房
（不考虑2号地北侧楼房拆建时，需求2.84万m；若
安置：A区成套住宅原则上不增加面积，量大不超过原房面积的1.3倍，非成套住宅暂
将2号平房区北侧2栋楼房按原拆原建设定纳入重建，
按分档方式测算，结合私房平均原房面积情况，当前暂按75㎡/户预估参与测算。
需求新增1.57万平方米，届时总安置需求4.41万m）。
A区5-1号约4宗；地已转国有、人已转居
国有士地上
从定：批单+健承+居住三步法，五认五不认
（2）B区铁营辖区外涉及刘家窑地铁东北角方庄辖区
宅基地
滞留宅基地
安置：介于人均50m与对档安置之间（暂按宗均5人，50㎡/人估算），按城市更新居民
内胡村平房区，安置需求约0.9万㎡”（胡村宅地，约
户适当出资考虑，暂不考虑腾退补偿
20宗，按宗均5人估算约100人，宅基地按50m°/人的标
B区5-2号约20宗；地仍为集体地、人已转居
集体土地上
准子以测算约5000平米；楼房拆建按原房1.3倍估算，
认定：同铁管改同类政座
批单+继承+居住三步法，五认五不认
宅县地
约3890平方米，合计约0.9万平米。
安冒：人均50㎡（暂按宗均5人，50m/人估算），同步对标橱改宅基地腾退标准，按
宗均320万，预估补偿退款项予以测算成本。
两种可选方案一—首推“价值对等”原则下的产权置换，其次仍可选择常规货币补偿。（当前买
，一轻集团非宅部分，暂按原地块等价产权置换测算。
国有非宅：
5-2号地，两宗非宅用地均为国有划拨工交/工业，权利人分别为样龙集团和一轻集团。
a [待核]
匠常城市更新组团片区策圳


================== 第 72 页 · 规划方案：理念定位与业态选择 ==================

5.6启动区实施方案|
规划方案
1概况背星2现状诊断3目标定位·4实施策略5启动区方案·6实施保障
规划方案
理态定位&业态选择
充分发挥刘家窑轨道站点一体化“势能”
四象限联动率先突破。
周写字 [待核]
高司必公 [待核]
规划理念：
"TOD站城一体化"与"功能复合
OF [待核]
以刘家窑地铁站为核心，践行TOD站城一体化理念，推动轨道交通与城市功能深度融合，
OF
实现出站即城市、换乘即配套”，围绕刘家窑站布同复合功能，推动轨道站点从“交通节
空小 [待核]
12K [待核]
西向公 [待核]
点”向"城市活力中心"转变。
定位逻辑
公交必通 [待核]
配喜国饮商业 [待核]
刘家窑站"产业焕活”活力节点
阜自Y [待核]
刘家密站定位为产业焕活”导向的TOD复合功能节点
-以轨道站点为核心，通过四象
限功能互补，构建“只住平衡、昼夜互补“的活力片区，打造“东子星“产业生态的服务配
A区5-1号地更新范围
B区5-2号地更新范围
套极与TOD融合示范区。
北侧两象限划入本次更新启动区
业态选择
"公寓+商业+...
公寓有市场、政策有趋势、项目有协同
公寓+商业是当前启动区5-1号地、5-2号地
的最优业态选择。具中西北角5-1号地公寓定位标准化、5-2号地公寓主推品质化，针对
两象限已在途
不同市场客群。同时，因5-2号地公寓规模体量过大（约8万㎡），需通过“分期入市、
铁营棚改1号H
铁营医院更新改造
产品差异化、争取可售政策支持、产业人口定向匹配“四重策略，化解去化压力及风险。
匠营城市更新组团片区策划


================== 第 73 页 · A区2号地方案① ==================

5.6启动区实施方案」
规划方案
1况背
用地规划
A区
一2号地范围方案①（北侧楼房纳入拆建
A区2号平房区，在北侧楼房纳入拆建情况下
（即更新范围①），落实控规管控核算要求，按基
准高30M，同步执行“好房子”相关政策，局部高度突破至36M，规划地上建筑面积4.72万
m²，容积率1.69，其中安置房住宅4.43万m²
配套0.28万m²。
注：北倒楼体原房面积约1.2万平方米，原房户均约53平米，落实安直增量系数不超30%的政策，安置需求约1.5万㎡。规划建设安五房约9.43
万平来，扣除接片驾求后，制余的2.9万平来可剧刚满足平房安置，可满足1号地与5-1号地的平房安亚需求。另，谊地块沙及拉规要求配建50「
2号地北侧楼房拆建时一经济技术指标
京自大学 [待核]
2号平内区项国究范围 [待核]
项目
数值
单位
备注
幼儿道 [待核]
总建设用地面积
27964.00
方案①
2号地范围方茶①
北侧楼体纳入拆建
总建筑面积
75810.00
R2
方鼠① [待核]
地上建筑面积
47170.00
首设用地面风的 [待核]
（45m一层38%；60m两周22%，
2.80公园
70-90m三居40%）具中约1.5万m
住宅
44350.00
平方用于北侧楼体安置，刺余的2.9万
米
m可满足2号与5-1号平房安置，
其中
其中
含仕区商业综合体2000平米，社
区公共文化设施300平米，社区管
配套
2820.00
理服务用房350平米，末端营业网
点50平米，公圆70平米，再生资
源回收站50平米）
地下建筑面积
28640.00
地下2层
用地面积
规划用地类别
容职率
山筑面积（万m²）
（公顷）
人防车库
4241.70
其中
4.71
非人防车库
24398.30
二类居住用地
2.80
1.69
（安冒房约4.43万m²，落
户数
722
户
实控规配套约0.28万m²）
容积率
1.69
城市通路用地
0.06
还路于南侧道路红线
合计
4.71
机动车停车位
722
辆
m [待核]


================== 第 74 页 · A区2号地方案① ==================

5.6启动区实施方案「
规划方案
1根况背
用地规划
A区
一2号地范围方案①（北侧楼房纳入拆建）
A区2号平房区，在北侧楼房纳入拆建情况下（即更新范围①），落实控规管控核算要求，按基
准高30M，同步执行“好房子”相关政策，局部高度突破至36M，规划地上建筑面积4.72万
m²，容积率1.69，其中安置房住宅4.43万m2
配套0.28万m²。
注：北侧楼体原房面积约1.2万平方米，原房户均约53平米，落实安置增亚系致不超30%的政策，安置需求约1.5万m。规划建设安五房约4.43
万平来，扣除侵房需求后，倒余约1.9万平米可刚副满足平房安五，可满足2号地与5-1号地的平房安五需求，另，该地块沙友控规宴求配建50
2号地北侧楼房拆建时一经济技术指标
谢莫超一里 [待核]
2号平区项目到究酒园 [待核]
项目
数值
单位
备注
总建设用地面积
27964.00
方案①
2号地范围方茶① [待核]
北楼体纳入拆建
总建筑面积
75810.00
R2
方累① [待核]
地上建筑面积
47170.00
富谊用地画积的 [待核]
（45m一层38%；60m两周22%）
2.80公
70-90m三居40%）具中约1.5万m
住宅
44350.00
平方用于北侧楼休安置，剩余的2.9万
米
m可满足2号与5-1号平房安置，
其中
其中
含社区商业综合体2000平米，社
区公共文化设魔300平米，社区管
配套
2820.00
理服务用房350平米，末菊营业网
点50平米，公圆70平米，再生资
源回收站50平）
地下建筑面积
28640.00
地下2层
用地面积
规划用地类别
容职率
通筑面积（万㎡）
（公顷） [待核]
人防车库
4241.70
其中
4.71
非人防车库
24398.30
二类居住用地
2.80
1.69
（安置房约4.43万m²，落
户数
722
实空规配套约0.28万m²）
容积率
1.69
域市通路月地 [待核]
0.06
还路于南例直路红线
合计
2.86
4.71
机动车停车位
722
辆


================== 第 75 页 · A区5-1号地强排方案 ==================

5.6启动区实施方案
规划方案
1周况背晏
用地规划
A区
一5-1号地强排方案
商业21 [待核]
10M
A区5-1号平房区，规划用地为F3其他类多功能用地，业态类型为商业+公寓，按基准
1+2P
高度45M、局部突破至60M，强排后容积率可达4.0（复合控规强度管控要求），地
42M
14+2F
上建筑面积约2.75万㎡，其中商业0.72万㎡²，公寓2.03万㎡²。
69 [待核]
51M
公寓
17+2F
GOM
（胡村区区） [待核]
5-1号地强排方案-经济技术指标
方庄胡村平院区
项目
数值
单位
备注
总建设用地面积
6870.00
12F36M
方案建设用地范田
总建筑面积
42023.04
F3
地上建筑面积
27472.00
5F
15M
用地面积约
万案研究范围
17F [待核]
I7P
0.69公园
51M [待核]
商业
7200.00
18 [待核]
其中
平方米
刘家器地铁站
公寓
20272.00
6F [待核]
16M
第三环 [待核]
其中
地下建筑面积
14551.04
地下3层
6F24
地下商业
4800.00
地下商业1层
小喷匠
25F75M
人防车库
3021.92
其中
26F7 [待核]
12M [待核]
用地面积
规划用地类别
容积率
建筑面积（万㎡）
6IN [待核]
（公顷）
非人防车库
6729.12
其他类多功能用地
0.69
4.0
2.75（商业+公寓）
城市迪路用地
0.75
容积率
4.00
GOJI [待核]
公贝领地 [待核]
0.03
机动车停车位
244
辆
古计 [待核]
2.75


================== 第 76 页 · B区5-2号地强排方案 ==================

5.6启动区实施方案|
规划方案
1况背
用地规划
JB区
5-2号强排方案①（基准高度60米做满）
60
16
Pi [待核]
B区5-2号平房区，规划用地为B4综合性商业金融服务业用地，业态类型为商业+公寓，
按基准高度60M，则规划地上建筑面积9.83万m2，综合容积率3.77，其中安置房住宅约
1.25万㎡²，商业1.24万㎡²，公寓约7.34万㎡²。
10+2T00 [待核]
91 [待核]
1FfO [待核]
28
公寓 [待核]
R1n [待核]
5-2号方案①经济技术指标
12-01 [待核]
B区灭OR国 [待核]
项目
数值
单位
备注
60
总建设用地面积
26039.42
公层10-2F
R2
0.51公顷
总建筑面积
135657.00
B4
地上建筑面积
平方米
98345.00
每址面的约 [待核]
2.10公园
住宅
12540.00
安置房
75
76.00
其中其中
90
76.00
3 [待核]
商业
12400.00
其中
公寓
73405.00
地下建筑面积
37312.00
地下3层
21n [待核]
刘京岛地铁站 [待核]
地下商业
10000.00
地下商业1层
人防车库
11103.95
口层 [待核]
LT [待核]
用地面积
现划用地炎别 [待核]
容积率
筑面积（万㎡）
其中
2国 [待核]
ZP [待核]
（公质）
非人防车库
16208.05
Dfe [待核]
台位商业金和服务业用定
2.10
4.0
8A
住宅户数
152
户
0.51
2.8
143（其中住宅1.25）
城市迈图用的 [待核]
0.82
综合容积率
3.77
公园绿地
0.02
合计
3.45
机动车停车位
683
俩 [待核]
9.83


================== 第 77 页 · 刘家窑站：产业焕新与TOD ==================

刘家窑站产业焕新
1概况皆2现状诊断3目标定位·4实施策略5启动区方案·6实施保障
打造
造“东子星”产业生态的服务配套极
及与TOD融合示范区
18F
T8F
18F
2F
屋顶绿化
安置房
18F
18F
13F
2F
街角休闲广场
公寓
5号线
18F
刘家窑站
M11预留线
空中连廊
沿街底商
失厅宫城市更新细团片区第划


================== 第 78 页 · A区底盘数据 ==================

5.7启动区实施方案|
空间账&时问账
1概况背第2现状诊所3目标定位·4实施策略5启动区方案·6实施保障
A区底盘数据
已筷实清册 [待核]
真他待接实 [待核]
房凰 [待核]
平房区点
原置记
产汉户/承现状房圆面积合 [待核]
序号 [待核]
前产权旧集单位
产汉提盟 [待核]
健筑面积 [待核]
及自咖房伽 [待核]
各注 [待核]
位
产汉阜位
用人数 [待核]
(三) [待核]
(三) [待核]
面男（m） [待核]
北京工艺进出口有限
-期A区（2号&5-1号）
1
首集团（已完成移交）
市属自管公房
21
699.77
476.38
221.39
责任公司（已融产）
贸榜一 [待核]
满黄榆一至四巷平房区
2
北京市电力公司
首开集团（移交进行中）
市属自管公房
141
4242.14
3297.57
2号平肉区
944.57
现状房屋面积参考国兽，已核实清册面积
平房
四平
3
北京铁路局
中铁复团（仅物业移交首华）
央属日管公园
52
2231.07
1640.57
590.5
由产权方提供
住容 [待核]
房区
小铁匠营胡村平房区
4
丰台区房管中心
丰台区房管中心
区直管公房
68
2601.64
1751.7
849.94
5
中国工商银行
中国工商银行
央属自管公房
6
251.89
0
251.89
小计 [待核]
288
10026.51
7168.22
2858.29
另涉及自建房约2858.29㎡（预估值）
1
博兰特食品工贸
丰贸
区企非宅
1
1801.06
0
参考国普，其中不动产证载面码197.4m
贯铃 [待核]
2
丰台修理公司
丰贸
至四平
区企非宅
1
400.44
0
参号国首 [待核]
平月
非名 [待核]
房区
北京亿方金汇经贸有
3
北京亿方金汇经贸有限公司
非公企业非宅
1
113.37
0
考国曾
限公司
3
2314.87
0
合计
291
12341.38
7168.22
2058.29
G [待核]
南三环中路
房美 [待核]
平房区点
其他待核实及自建房值
序号
原置记产权单位
当前产权归集单位
产权类型
产仅户/承租人数
现状房面积合计（㎡）
已粮实清册建筑面积 [待核]
备注
里
位
面积（㎡）
1
丰台区房管中心
丰台区房管中心
区凰直管公房
5
121.79
83.4
38.39
2
北京样龙客运场站有限公司
首开集团
市企自管公房
126
3828.34
2460
1368.34
3
莫召成，莫召英，莫君样，莫君静
个人
私房
4
60.91
0
60.91
4
李网厚李秀珍李旭李晨李中 [待核]
个人
私房
4
149.29
0
149.29
5 [待核]
扬秀香、扬冰
个人
私房
2
95.93
0
95.93
小铁匠置、 [待核]
6
四书堂，肖容用
个人
私房
2
227
0
227
现状房屋面积总量暂参考国普，具
平房住
胡村平房
5号平月
7
个人
1
199.79
0
199.79
中已核实消册面积由产仅方提供
区
宅 [待核]
国有地上滞照
8
李秀玲
个人
1
24.88
0
24.88
宅基地
9
方美荣
个人
1 [待核]
56
0
56
10
郑立琴
个人
1
区
11
代征通路（权利人待定）
个人
私房
4
305.66
0
305.66
12
国有道路
个人
私房 [待核]
6
233.13
0
233.13
小计
15
2543.4
2759.32
号涉及自建房的1406.73㎡（预估值）
1
北京样龙客运场站有限公司
首开集团
市属非宅
0
36.4
921
小铁匠营、
北京市丰台区环境卫生
2
北京市丰台区环境卫生管理局
区属非宅
1
37.27
现状建筑面积会考国曾，已接实消
平房非朗村平房
管理局
册面积由产仅方提供
区
北京亿方金汇经贸有限
3
北京亿方金汇经贸有限责任公司
非公企业非宅
1
74.45
责任公司
小计 [待核]
2
1032.72
合计
159
3792.04


================== 第 79 页 · A区成本、收益与资金平衡 ==================

5.7启动区实施方案丨室
空间账&时间账
A区成本、收益、资金来源及平衡情况
1.2±
1、土地
温非 [待核]
支路相关
届民周转（留 [待核]
届民实 [待核]
1.4房屋拆迁
2、设安置房综
社金资 [待核]
居民出
政府投
1.1土地整理
1.3非宅
经营配
产业建
地下空
序
市政基础
平房区名称
总成本 [待核]
按12个月预
际支付
监迎成本 [待核]
管理费及设
工程成
合建安
配套建
号 [待核]
本设资
资 [待核]
川 [待核]
地成本旧关丽
退费 [待核]
套建安
安
间建安设施建设
估)
伞御 [待核]
小计
施迁改费
本小计
(地上)
安
一期A区（2号&5-1号）
期费
费
任务范田万写 [待核]
口日 [待核]
一二三内甲
6912
650
5658
2412
112
15200
1887
浦黄榆一至四巷平房区
42711
24524
16188
1999
3010
19198
604
35799
16188
2
青区 [待核]
1
北得）植房 [待核]
15495
906
14137
452
1918
16055
906
302
0
604
14589
14137
0
0
0
452
小铁匠营胡村平房区
小以医置、朗 [待核]
5
52572
41913
9382
1277
1643
11025
1381
0
550
512
319
51191
9382
0
32988
0
7544
1277
村平国区 [待核]
八 [待核]
110778
67343
39707
3728
6571
46278
9199
0
1502
6170
1527
101579
39707
2412
112
22744
3616
任勇范用方 [待核]
风一二三 [待核]
2
42711
24524
16188
1999
3010
19198
6912
650
5658
604
35799
16188
2412
112
15200
1887
四县平房区
小以区言、明 [待核]
5
52572
41913
9382
1277
1643
11025
1381
0
550
512
319
51191
9382
0
32988
0
7544
1277
村甲房区
南三环中路
小计
95283
66437
25570
3276
4653
30223
8293
0
1200
6170
923
86990
25570
2412
112
22744
3164
B
序
平房区名称
总收益
次性收益
车位出售
储寶问外售安置房销售
运营收益
S号地公寓
5号地商业
社区商业
养老
车位出租
地下商业
资金平街情况
空问平衡信况 [待核]
任范围 [待核]
司 [待核]
二三四巷平房区
24827
13660
13660
0
7384
5721
1663
0
303
11707
2
北国2榜房 [待核]
0
0
0
0
0
0
0
0
-906
-630
方
小伙医、胡付平 [待核]
5
57106
3540
3540
0
65860
46959
12041
0
1728
5132
15193
-10425
房区
V
小山 [待核]
90444
17200
17200
0
0
73244
46959
12041
5721
3391
5132
23101
653
任多范园 [待核]
丽黄一二三四
2
24827
13660
13660
0
7384
663 [待核]
0
303
11707
平房区
小伙匠官、切月甲 [待核]
方
5
57106
3540
3540
0
65860
46959
12041
5132
15193
-10425
房区
日 [待核]
小计
90444
17200
17200
0
0
73244
46959
12041
5132成市更新组
门
24007
1283


================== 第 80 页 · B区底盘、成本及资金平衡 ==================

5.7启动区实施方案一空问账&时问账
1楹况背昂2现状诊所3目标定位·4实施策略5启动区方案·6实施保障
B区底盘数据+成本/收益/平衡情况
B区涵盖5-2号平房区（方庄辖区内胡村平房区）单地块。
期B区(5-2号)
5-2号地底盘数据：平房全部为宅基地，约20宗（暂按宗均5人预估，计约100人）；楼房为
胡村平房区
成套住宅，共计约51户，其中房改售房占比约95%。合计安置需求0.93万㎡。根据本地回迁方
案，可提供住宅建筑规模1.38万m²，地上产业面积8.5万m²（其中商业1.8万m²，公寓约5.4万
m²，还建约1.3万m²）；地下总建筑规模4.5万m²，其中地下商业约1.25万m²，车位数814个
5-2号地资金平衡情况：经初步估算，在预设地价款通过成本投入全抵扣的条件下，总投资
约15.34亿元，运营可平衡（按40年产权预估）；若产业建安不可抵扣地价款，则需公宫可售
圆例 [待核]
央昌公房 [待核]
以实现平衡（按3.5万元/㎡预估），但因建设休量大，市场不确定性高，资合平衡仍存在一定风险
市凰公房 [待核]
广二东机管山道浦区范用 [待核]
区具公房
成片甲国区 [待核]
么房 [待核]
国甲月区 [待核]
早具 [待核]
平房区
搬迁安置任务
忘向翔划指标（地上）
规划地下情况
序号平房区名称
平房总户
楼房户数平房原楼房房
总安置
规划用途
规划总建
住宅建
产业建筑|商业建筑 公寓建筑
还建公寓
经营性
非经营性
地下总建|地下商业设备间|人防面|车库面|地下车|可售车
可租
数
（同步必房面积原房面
房需求
筑面积
筑面积面积（m）面积（㎡）面积（m）
建筑面积
配套
配套（m）
筑面积面积（㎡）
面积只（m）只（m）立（辆）立（辆）
车位
要考虑的
（) [待核]
积
（m) [待核]
(E)
(m)
(E)
(三) [待核]
(E)
(m) [待核]
（辆) [待核]
拆建）
(三) [待核]
20宗宅基
方庄辖区内地（按宗
商业+道路
5-2
51
2639
2991
9431
99176
13860
85316
17802
52621
14893
0
0
45067
12500
16321090920026
814
527
287
胡村平房区|均5人预估
+绿地
约100人）
居民周转（
居民实
平房区
社会留 [待核]
属民出
政府投
1.2土地
1.A房屋拆迁管
1、土地整理成本
1.3非宅腾退
2、建设工安置房综合
经营配套建
产业建非经营配
按12个月预
际支付
地下空间建
支路相关市政基
序号 [待核]
总成本
1.1土地成本
整理相关
名称
本投资 [待核]
理费及设施迁
图 [待核]
小计
费
成本小计建安（地上）
安
安
套建安
安
础设施建设费
估)
前期费
改费
胡村平
145473
4327
0
5-2
153299
3499
630
4129
10237
房区
11585
暂按B区成本投入全抵
1984
9319
282
12474
0
0
22534
4327
9
扣，补邀价款取0测算
hj [待核]
序号
平房区名称
总收益
一次性收益
车位出售
储菌间外售
剩余安置房售卖
运营收益
公寓
5-2商业
地下商业
资金平衡情况
空间平衡情况
5-2
胡村平房区
162471
11364
7378
3986
151107
87277
44290
13341
16998
4429
0
共匠宫城市更新组团片区策划
2k3 [待核]


================== 第 81 页 · 启动区成效与突破 ==================

5.8启动区实施方案丨启动区成效
1概况背串2巩烦目跃加日规状诊断实相标馆位席实施策陷·6实施保障 [待核]
启动区成效与突破
一2号地+5号地实现安全、产业、品质三重突破
先行启动区丨2号地（蒲黄榆一、二、三、四巷）+5号地（小铁营、胡村）一一刘家窑地铁站北侧两个象限，平房区搬迁上楼首战
安全突破
产业突破
品质突破
524户&71户
(方案B)
产业空间约11万㎡联动铁营棚改1号地等， [已对照]
安置房约5.84万㎡+地下约9.06万㎡ [已对照]
+216户楼房改善（方案A）
全面开启刘家窑站点一体化建设
安置余量约4500㎡弹性预留 [已对照]
(约80
·消除平房区安全隐患，安置上楼
·以终为始，运营方与业态策划前置
户，如若后期实施阶段剩余，优先供应三环路北
·应急通道与市政配套同步完善
侧未实施平房点位以申请式退租形式上楼房源
联动万事吉商城以及南三环15号院锅炉房 [已对照]
·地下车位1831个缓解停车难
更新项目打包立项
·经营性配套约0.27万㎡ [已对照]
·绿地、公服同步补强，5号地东侧腾
·非经营性配套约0.08万㎡ [已对照]
退按桥下空间增绿补绿以及补充停车位
811户（
（方案①）
5.84万m²
2.74万㎡+8.53万㎡ [已对照]
1831个
595户（方案②）
安置房建筑规模
F3+B4产业空间
地下停车位
搬迁安置总户数
首战即示范：2号地+5号地一揽子解决“安居、产业、品质”三件E开五发立标打样。
资科来通：中建国际投资集团研究整理
（2旅国更蹈细团新区复冰第仞 [待核]


================== 第 82 页 · 一期与二期衔接 ==================

5.9启动区实施方案丨二期行接
1概况背串2现状诊所3目标定位·4实施策路5启动区方案·6实施保障
一二期衔接
提前推进4号平房区塑包厂等产权归集事项，为二期启动打基础
4号地暂不纳入一期，基于功能定位不明确、产权归集难度大、实施风险不可控三方面考虑；前期产权归集与一期同步推进，为二期铺垫
公司
北京市果品公司
01功能定位不明确
02产权主体多，实施风险不可控
北京市丰台区
北京市北京饭店
刘家窑南里平
4号地用途消纳当前存在矛盾
房区范围
4号地归集当前难度大、协调成本高
北京市年白区房屋
北京市星品公三北京方金广经贸 [待核]
经官管理中心 [待核]
做住宅：安置房供应过大，与
涉及13家非宅权属单位：琅厂（集体产+划
有院奥任公司 [待核]
2号地+5号地实际需求不匹配
拨地）、果品公司、供销社（产权性质不明确)
存在过剩风险
等
北京供销合作总社
北京市达超厂有限 [待核]
要任公司北京包 [待核]
星包厂，目前债权人为成更集团，但因房屋是
北京市丰台
代正直路 [待核]
北供的社设资会 [待核]
经营管理 [待核]
集体产，资产处置须履行集体资产决策程序，
现中心 [待核]
做产业：体量无法由5号地F3
划拨地转让须区审批并补缴出让金，周期长
北市供明勇地产 [待核]
单独消纳，难以与2号地居住
开发公司
北市市岭设 [待核]
不确定性高。
北丽市爱威公司 [待核]
功能协同，捆绑一期的经济效
北京市 [待核]
任何一个非宅归集卡点都可能拖累一期整体推
北
益不成立
进节奏。因此暂不纳入，先期同步归集，病考
国有调路
虑指标置换至5号地
一期做实施、二期做衔接
待一期验证模式、积累经验，4号地以成熟全工三一期打样、二期推广”
东铁匠宫城市更新细团片区策划


================== 第 83 页 · 启动区成效与突破 ==================

5.8启动区实施方案丨启动区成效
1個况背串2现烦目跃日规状诊断4实相标定位席奥施策路·6实施保障 [待核]
启动区成效与突破
一2号地+5号地实现安全、产业、品质三重突破
先行启动区丨2号地（蒲黄榆一、二、三、四巷）+5号地（小铁营、胡村）
）一刘家窑地铁站北侧两个象限，平房区搬迁上楼首战
安全突破
产业突破
品质突破
524户&71户
(方案B)
产业空间约11万m联动铁营棚改1号地等，
安置房约5.84万m+地下约9.06万m
+216户楼房改善（方案A）
全面开启刘家窑站点一体化建设
安置余量约4500m弹性预留
（约80
·消除平房区安全隐患，安置上楼
·以终为始，运营方与业态策划前置
户，如若后期实施阶段剩余，优先供应三环路北
·应急通道与市政配套同步完善
侧未实施平房点位以申请式退租形式上楼房源
联动万事吉商城以及南三环15号院锅炉房
·地下车位1831个缓解停车难
更新项目打包立项
·经营性配套约0.27万m
·绿地、公服同步补强，5号地东侧腾
·非经营性配套约0.08万m
退按桥下空间增绿补绿以及补充停车位
811户 (方案①)
5.84万m
2.74万m²+8.53万m
1831个
595户 (方案②)
安置房建筑规模
F3+B4产业空间
地下停车位
搬迁安置总户数
首战即示范：2号地+5号地一揽子解决“安居、产业、品质”三件事1发立标打样。
资科来通：中建国际投资集团研究整理
更距组团判区锲第区第仞 [待核]


================== 第 84 页 · 补充诊断：缺活力 ==================

2.4病灶呈现 与病因探寻
1况背宇2现状诊断3目标定位4实施策路5启动区方案·6实施保障
问题二：缺活力
产业空间低效，有载体无内容
同仁堂体老厂区体量大、区位好，更新潜力大，但作为市属国企，其更新决策
受企业自身战略规划、投资节奏和上级审批等多重因素影响，决策链条长、周
期不确定，导致大体量产业空间长期处于“想动动不了”的僵持状态。
片区内其余低效商业楼宇和闲置厂房，因运营能力弱、招商困难，业态长期低
端固化一有载体无内容
问题呈现
产业空间有物理形态，但缺少市场主体和运营模式
资集团」东扶庄营城市更新组团片区策划


================== 第 85 页 · 附页：丰台体育中心项目汇报 ==================

丰台体育中心项目汇报
北京·丰台
团有限公司


================== 第 86 页 · 体育中心：项目概况 ==================

项目概况
网味场 [待核]
1.项目现状
乐商白 [待核]
车顿场 [待核]
项目位于北京市丰台区五里店地区，用地面
mm [待核]
游冰竹 [待核]
积约19.19公顷
（288亩），建筑面积约6.45万平方
田径场
米。主体建筑有：体育场、体育馆、游泳馆、棒垒
球场、卡丁车场、科技体育馆等场馆，
体育馆
目前场馆设施与功能布局已显滞后，面临空
间利用率低、活力不足、商业配套乏、交通衔
接不畅等瓶颈。由于建成时间较久，当前各场馆
丰体北路
运维状态均较差，消防系统、供水管网系统、供
大井路
电系统问题严重
2.FT00-1501街区控规规划
中心院内
(体育用地)
规划建筑指标11.8万平
丰体南路
丰北析
方米，容积率约为0.6。
大井站


================== 第 87 页 · 体育中心：背景 ==================

背景
殷勇市长批示，要针对性提升
持续提高演艺之都建设水平
2025年9月29日，司马红副
市长带队调研丰台体育中心，主持
召开丰体中心功能提升工作会议。
提出打造北京西南文商旅体融合的
“丰体活力中心”自
目标。


================== 第 88 页 · 体育中心：基本情况 ==================

体育中心基本情况
建设年代：1989年建成，1990
年投入使用。
占地面积共计217812㎡： [已对照]
体育用地191865㎡（绿化面积： [已对照]
北停车场
约4.5万㎡、公共活动区域：约 [已对照]
MIRY [待核]
2业厕浴川血 [待核]
3.97万㎡）、商业用地2305 [已对照]
北门
㎡、五里店街区控规标记为混合 [已对照]
11
用地23642㎡ [已对照]
五人划 [待核]
你孕贝场 [待核]
DL [待核]
-10
地上建筑物面积：约6.45万㎡， [已对照]
游泳馆 [已对照]
3
CUASHIEmD [待核]
东门
包含田径场、体育馆、棒球场
功能配妆 [待核]
田径场
游泳馆、训练辅助用房、体育宫、
卡丁车场、科技体育馆等场馆
棒垒球场
体育馆
中心院内规划建筑指标11.8万平
五人刷 [待核]
ALNUL [待核]
南门 [待核]
方米，容积率约为0.6。
院内地上停车位1059个